Michael Blog

已經在短短三年內發展出總計500間以上旅館房間的C總裁，像我們坐的高鐵一樣，持續朝一年開發至少兩棟新旅館的步伐邁進。由於掌握旅行社的陸客客源，C總裁旗下每家旅館都保持九成以上的住房率。為了配合陸客全島行程，我協助他與幾家南部大型傳統產業公司洽談合作，評估遴選這些公司優質地段的閒置資產，活化改建為商務旅館。 我問C總裁為什麼這麼積極，「旅館投資也有M型化競爭了，要用M型左端最便宜的房價，衝M型右段最高的市場佔有率。」 
台北優質地段的物件，除非業主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。對於曾投資香港、上海高價商鋪的外資，知道這些優質地段仍有上漲空間，所以興趣度仍濃。 至於住宅方面，台北市精華土地已一地難求。因此倘若建商們「有幸」取得優質區位土地，建商們無不耗盡心思，打造獨一無二特色豪宅。想他們主動降價？不可能。 但是，若非位處都會區核心商圈或重要捷運站，同時又有大型造鎮規模、高重複性的住宅物件，將可能往M型左端發展，隨市場機制逐步降價以符合大多數買方的期待。 
房地產投資者的策略，則應該致力於把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件向右端翻轉。 

「桃園航空城土地徵收完成後，可為機場多增加第3條跑道、第3座航廈。」2013年年底通過土地徵收計畫一共有370多公頃，其中土地區段徵收計畫將涉及3-4萬居民，但航空城計畫可為機場提供第三條跑道，增加500多公頃的產業專區用地。將來第3航廈完成後將提供每年4,500萬人次的運能，必要時加上遠端運輸航廳還可以到每年7,000萬人次。
苗栗大埔的徵收，才幾戶人就徵收這麼困難，何況航空城影響3-4萬人，這要如何徵收，而徵收價格要如何訂、民眾買不買單都是個問題，而如何吸引企業投資招商也是個問題；桃園地區最強的產業是國際物流，而國際物流業離航空城近，所能發發揮的產業效益最大，招商部分必須讓本勞與外勞薪資脫鉤，才有廠商願意進駐。機場捷運通車時間目前預計在104年年底通車。
 

內政部長李鴻源改弦更張推動「防災型都市更新計畫」，並研擬以獎勵措施，提高建商參與意願。李鴻源直言，「都更案賺錢無罪」、「防災型都更不打算花錢、還會賺錢」，這麼大規模的都更不可能由政府編列預算全面支應，一定是要和民間合作、甚至要由民間主導，才會完成。內政部擬以提高法定容積，並增加額外容積獎勵方式，提高建商參與意願。
耐震度未達標準的先做
目前內政部已開始與台北市、新北市政府商議，並擬於明年先對大台北地區30年以上、耐震度未達標準的建物都更；新北市政府日前也正面回應，表示已選定49處老舊社區進行防災都更，同時提出「簡易都更」作法，即只要所有土地及建物所有權人同意，不用經「都市更新條例」的冗長程序就能獲得容積獎勵，估計比現行都更程序要快上兩年。

大埔事件起因於苗栗縣政府，為了擴充新竹科學園區的竹南廠區33公頃土地，卻去設計了一個154公頃的周邊特定計畫區，總共徵收137公頃的民地，其中大部份為尚在耕作的農田，然而竹南園區本身就有52公頃的閒置廠房，而不遠處的銅鑼園區更有高達294公頃的閒置土地，更何況原本申請廠區的電子公司已經撤銷提案，再加上這特定計畫區有61.67公頃土地是用來發展住宅區。而苗栗卻有16.2%的空屋率在以上種種現況下顯然找不到徵收之必要性與公益性，但是卻沒人能擋下這起開發案，同其他徵收案因為是政府的既定政策，一句話否決了所有的退場可能性。科學園區目前現狀：
1. 全台科學園區面積總計：3746公頃，土地閒置率20.99%，廠房閒置率23.3%。
2. 各類園區土地面積總計： 14276 公頃，閒置面積 2419公頃，閒置比率 16.95％。

經營晴空塔的公司說，參觀人數比開幕前預測多了兩成。日本「黃金周」時，領完號碼牌到站上展望台，要六個小時。等待期間，就先到附設的商場「天空城」購物殺時間，「天空城」累積五千萬人次，比預估的三千兩百萬人超出許多。鄰近的觀光名勝如日光、伊豆、箱根，住宿客也直線上升。
晴空塔被視為日本強震後的復興象徵，得到媒體大幅報導，成功吸客。不過，附近商家反而覺得晴空塔讓客人變少了。「天空城」有三百家店，一應具全，周遭商店街店主有百分之七十三覺得「客人減少了」，商店街的玩具店老闆形容，「就像附近同時開三間百貨公司一樣，對生意傷害很大。」
 

屏東悠活麗緻未環評卻營運十四年，環保署、營建署與屏東縣府近三小時討論，認定悠活當年興建集合住宅不需環評，免拆除，可是變更為旅館，卻切割送件違背環評法，作為旅館使用的許可無效，轉請相關單位停止營業，直到通過環評，環保署也將追討不當利得。
切割整個一到六區部分，我們認為部分跟環評法有違背，應該整個區都要一起送，尤其當時已經開發完成，由悠活公司經營管理，因此不能切割只有一、二區提出申請，一、二區小於一公頃所以不用環評。從業者僅切割出渡假村的第一、二區申請就地合法，面積恰小於應做環評的一公頃，即可看出其規避法令規範的專業性；
悠活股東早在廿三年前，就看中恆春鎮萬里桐聚落，向上百名地主收購土地，墾丁國家公園買下價值十多億元土地「養地」，打造「實驗性高檔度假飯店」，前後花了五年硬體完工，悠活在十六年前，以集合式住宅名義向屏東縣政府申請建照，兩年後開始經營旅館。

需要被撫養的十四歲以下少年與六十五歲以上老年人口占十五歲至六十四歲勞動人口比例小於五○％時，稱之為「人口紅利」；反之，如果比例超過六○％則稱之為「人口負債」，因為工作人口占總人口比例開始下降，繳稅的人減少，經濟開始進入低速度成長時期，各種經濟指標出現下滑，例如房地產業甚至有所謂的「傷心公式」，即：「老齡化加快＋出生率降低＝房地產住宅市場購買力下降」。
2015  台灣的「人口紅利」在上升階段達到高峰
2014-2018  台灣總人口數開始減少
2025  台灣邁入「超高齡社會」，老年人口將占人口比例20.1%

全世界富豪行業比例中位居第一者為房地產業。此次胡潤全球富豪榜以10億美金作為上榜門檻，截至2013年1月17日，共有1453名富豪上榜，其中219人(15%)從事房地產行業，房地產成為全球富豪行業分佈的第一位。位列第二、第三的是電信、媒體和科技行業及投資行業，分別有200人和169人。房地產業在大中華區的行業排名中亦占首位。該地區從事房地產業的富豪占總數的28.4%，領先第二名製造業約13個百分點。香港富豪有三分之一從事房地產業，而全球十大房地產商中，有七人在中國，其中五人就在香港。李嘉誠以320億美金的資產位列全球房地產富豪首位，同時也是大中華地區首富；中國大陸地區上榜者為萬達集團的王健林和恒大地產的許家印，分列第六和第十。
藉由富比世統計也可以看出,世界上藉由投資致富的人算是稀少,只有84/1153=7%為百分之七,大部分富豪不是投資賺來的,台灣前100個富豪,沒有一個人是靠投資致富的,所以財經雜誌說:投資才能致富,明顯就是大錯特錯,而且錯得離譜。
(1)要成為有錢人,創業才擁有最大的機會,投資致富機會低到不行,在台灣前100大富豪榜裡,沒有一個是靠投資致富

UK home owners are expecting house prices to rise by 4.5% over the next six months, a sign of significant confidence returning to the housing market, according to new research. This is the biggest predicted house price increase by UK home owners in over three years and could signal that 2013 is set to be the best year for the property market since the financial crisis struck.
Prime property prices in London have recorded an unprecedented two and a half years of steady annual growth between 0% and 10%, according to the index figures from Savills.
This said, double digit annual price growth has not been seen in prime London since the heady days of 2009/2010. Since then, we have seen sustained demand for prime London property from both wealthy Londoners and the 34% of buyers who are from overseas.
The index also shows that prime central London has marginally underperformed the wider prime London markets over the last 12 months, with total growth of just 3%. However prices in the £5 million plus market are still over a third higher than they were prior to the 2008 downturn, having been fuelled by international demand that has accounted for 67% of purchases. By contrast prices in the prime markets of South West London are 17.6% above their former peak.

環保署首度動用不動產鑑價機制，裁決中壢市過嶺加油站因漏油造成汙染，應賠償附近十九戶居民「房地市價貶損」三百卅六萬元，成為國內首例；環保署表示，未來民眾將可循類似途徑，要求汙染者負起房地貶值的賠償責任。環保署裁決書指出，參考高等法院對凶宅價值減損的判例，因事故造成的房地跌價，並不會在房屋回復原狀後恢復；即使加油站已清理汙染，仍須賠償房地貶值。
環保署公害糾紛裁決委員會主委林福來說，過去汙染判賠，多是賠償漁業、農作物、菜園、花卉等損失，「第一次（賠償房地貶值）有這樣的要求」；未來若有類似公害糾紛，也會朝此方向處理。
過嶺加油站長許銘松說，附近社區四十三戶居民，只有十九戶質疑地下水源遭汙染、房地產價格滑落，但房屋在汙染期間沒有買賣，「哪來的房地產價格滑落」，不服環保署的公害裁決，收到環保署公文後將提出訴願。加油站生意依舊，業者質疑汙染戶沒有買賣房屋哪來房價滑落損失，要提出訴願。