陳顯雄花了10年，整合57戶住戶，完成這件住戶自建都市更新案。「10年啊！很長的時間，不過一切都是值得的，」陳顯雄原來55坪的家，因為危樓的「身 分」，市價每坪只有40萬元（遠低於附近每坪60萬元的中古大樓行情），經過都更魔法，變成65坪，每坪價格至少80萬元起跳的新宅。
1.都更程序總是耗時費力
都更最大的成本是時間與整合，除了過程要花時間整合居民與建商意見外，還要符合政府單位的意見，耗時、耗力的過程，才是房屋增值背後所看不見的心血與辛勞。
整個流程中，其實最大的成本是「時間」，以及在複雜人、事、物間的「協調」與「溝通」。對投資客而言，更應注意機會成本，否則可能一筆大錢就此壓注在上面，讓你進退兩難。
2.缺乏共識與信任是最大絆腳石
根據台北市已通過的80多件都更案的時間統計來看，平均 每件案子光從掛號審查到核定完成獲准實施，共需1,200多天（約40個月），其中就有1,000多天都花在實施者與住戶間的溝通與補件上面。
居民跟居民之間不信任，或是居民與建商之間的不信任，都是阻礙都更進度的障礙。舉 例來說，居民彼此懷疑其他人從建商得到較多好處，或認為越晚簽字好處越多，以及社區居民懷疑建商得到太多的利益等，都會阻礙一樁都更案的同意門檻，而延宕 時程。
3. 隱藏風險、慎選建商
都更還有一個隱藏的黑洞是，都更重建房屋必須花費時間，而重建時間過程中，會有很多建築成本與土地、房屋市值的變動，在房市處於房價上揚的多頭階段，爭議不大；一旦房市翻空，老屋翻新後的房價下跌，將會造成建商與原住戶間的糾紛。
都更重建前後的房屋價值變動，以及房屋權利認定方式，恐怕是很多老屋投資客疏忽去認知的地方。
都更流程10步驟
1.確認使用分區和土地持分(最好是住四、商二的房子，房子越老越好，住戶越少越好)
2.住戶形成共識(可由住戶自發，也可由建商促成)
3.簽署「發起都更同意書」(住戶1/10同意即可)
4.與建商談判改建方式
5.取得權利分配資料與位置詳圖（資料越詳細越好，最好調閱施工圖）
6.簽署都更同意書（原則上需3/5的住戶，或土地面積2/3的持有人同意）
7.都更計畫獲准
8.簽署權利變換計畫
9.搬家、拆老屋、建新屋(都更最關鍵的階段，最怕釘子戶出現)
10.完工過戶，取得新房
參與都更時，有哪些賦稅減免優惠？
答：更新地區內的土地與建築物，可依下列規定減免稅捐：
1.更新期間土地無法使用，免徵地價稅；仍可繼續使用，減半徵收。但未依計畫進度完成更新，而責任在土地所有權人，將依法課徵稅捐。
2.更新後地價稅與房屋稅，減半徵收2年。
3.依權利變換取得的土地與建築物，在更新後第一次移轉時（也就是分回來的房子第一次轉手時），減徵土地增值稅與契稅40％。
4.不願分房子而選擇拿錢者，減徵土地增值稅40％。
5.實施權利變換應分配的土地，沒有達最小分配面積單元，而改領現金的人，免徵土地增值稅。
6.實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔（也就是合建須與建商分擔的成本），免徵土地增值稅及契稅。
依法定建蔽率重建，獎勵容積上限為何？
答：給予獎勵後的建築容積，不能超過該建築基地「1.5倍之法定容積」，或該建築基地「0.3倍之法定容積再加其原建築容積」。
建商成本分析
EX:
住三 225 *1.2 (容積獎勵) *1.4 (容積率移轉上限) / 0.6(公設) = 450(實際銷售面積不含容基移轉 )
（土地成本(A)＋營建成本(B)＋管銷成本(C)）X建商利潤(D)＝房價(E)
1.都更程序總是耗時費力
都更最大的成本是時間與整合，除了過程要花時間整合居民與建商意見外，還要符合政府單位的意見，耗時、耗力的過程，才是房屋增值背後所看不見的心血與辛勞。
整個流程中，其實最大的成本是「時間」，以及在複雜人、事、物間的「協調」與「溝通」。對投資客而言，更應注意機會成本，否則可能一筆大錢就此壓注在上面，讓你進退兩難。
2.缺乏共識與信任是最大絆腳石
根據台北市已通過的80多件都更案的時間統計來看，平均 每件案子光從掛號審查到核定完成獲准實施，共需1,200多天（約40個月），其中就有1,000多天都花在實施者與住戶間的溝通與補件上面。
居民跟居民之間不信任，或是居民與建商之間的不信任，都是阻礙都更進度的障礙。舉 例來說，居民彼此懷疑其他人從建商得到較多好處，或認為越晚簽字好處越多，以及社區居民懷疑建商得到太多的利益等，都會阻礙一樁都更案的同意門檻，而延宕 時程。
3. 隱藏風險、慎選建商
都更還有一個隱藏的黑洞是，都更重建房屋必須花費時間，而重建時間過程中，會有很多建築成本與土地、房屋市值的變動，在房市處於房價上揚的多頭階段，爭議不大；一旦房市翻空，老屋翻新後的房價下跌，將會造成建商與原住戶間的糾紛。
都更重建前後的房屋價值變動，以及房屋權利認定方式，恐怕是很多老屋投資客疏忽去認知的地方。
都更流程10步驟
1.確認使用分區和土地持分(最好是住四、商二的房子，房子越老越好，住戶越少越好)
2.住戶形成共識(可由住戶自發，也可由建商促成)
3.簽署「發起都更同意書」(住戶1/10同意即可)
4.與建商談判改建方式
5.取得權利分配資料與位置詳圖（資料越詳細越好，最好調閱施工圖）
6.簽署都更同意書（原則上需3/5的住戶，或土地面積2/3的持有人同意）
7.都更計畫獲准
8.簽署權利變換計畫
9.搬家、拆老屋、建新屋(都更最關鍵的階段，最怕釘子戶出現)
10.完工過戶，取得新房
參與都更時，有哪些賦稅減免優惠？
答：更新地區內的土地與建築物，可依下列規定減免稅捐：
1.更新期間土地無法使用，免徵地價稅；仍可繼續使用，減半徵收。但未依計畫進度完成更新，而責任在土地所有權人，將依法課徵稅捐。
2.更新後地價稅與房屋稅，減半徵收2年。
3.依權利變換取得的土地與建築物，在更新後第一次移轉時（也就是分回來的房子第一次轉手時），減徵土地增值稅與契稅40％。
4.不願分房子而選擇拿錢者，減徵土地增值稅40％。
5.實施權利變換應分配的土地，沒有達最小分配面積單元，而改領現金的人，免徵土地增值稅。
6.實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔（也就是合建須與建商分擔的成本），免徵土地增值稅及契稅。
依法定建蔽率重建，獎勵容積上限為何？
答：給予獎勵後的建築容積，不能超過該建築基地「1.5倍之法定容積」，或該建築基地「0.3倍之法定容積再加其原建築容積」。
建商成本分析
EX:
住三 225 *1.2 (容積獎勵) *1.4 (容積率移轉上限) / 0.6(公設) = 450(實際銷售面積不含容基移轉 )
（土地成本(A)＋營建成本(B)＋管銷成本(C)）X建商利潤(D)＝房價(E)
A=每坪200萬元（土地取得成本╱450%（住3及住3-2用地扣除梯廳、陽台等不計入容積後，平均可開發容積率＝每坪44.4萬元
B=每坪12萬元（近年周邊推案平均營造成本）
南部 每坪6~8萬/坪,記得要以建造當時的時間點來判定,而不是以完工交屋銷售的時間來定此數據值
C=管銷費用約佔土地及營建成本3%
D=125%（以建商平均推案利潤25%計算）
E=每坪72.6萬元
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