By 編譯羅倩宜／特稿
美國房價自二○○六年高點以來，已下跌三十二％，超越上個世紀大蕭條時期的跌幅。但處於谷底的房市，仍然沒有吸引美國民眾買進，與亞洲國家頻頻調控過熱房市形成強烈對比。
有土斯有財，房市一向被視為比股市更保值的投資。二○○八年美國房市次貸危機最嚴重時，全美房價中間值跌了十五％，同期美股史坦普五百指數重挫高達三十八％。隨著美國經濟復甦，今年三月份美國經濟領先指標連續九個月上揚，失業率也從接近十％的高檔，縮小至八．八％，如今史坦普五百指數距二○○九年三月的低點，已上漲九十七％，美國房價還在原地踏步，絲毫沒有復甦跡象。
從房價指數來看，美國二月份房價指數下滑一．六％，連續第四個月走低。根據西雅圖房地產調查機構Zillow的數據，目前全美房價中間值，較二○○六年高點下挫了三成二，已經超過一九三○年代大蕭條時期的跌幅，當時房價在五年內掉了二十七％。三月份美國成屋售價中間值較去年同期下降了五．九％至十五．九六萬美元。
此外，美國融資成本也來到歷史新低。根據聯邦房貸機構房地美（Freedie Mac）的數據，二○一○年，全美三十年固定利率房貸的利息是四．六九％，創一九七二年以來低點，今年三月份約為四．八四％。前財政部官員，現任First Trust Portfolios分析師Robert Stein表示，「幾年之後，肯定會有很多人扼腕，因為沒抓住現在的低利率、低房價好時機。」
但事實上，貸款成本低並不代表貸款容易取得。聯準會主席柏南克就坦承，放款銀行在挑選貸款戶時，還是很謹慎，所以房市銷售始終沒有起色。再加上聯邦政府正在提案緊縮放貸條件，例如銀行若承貸信用不佳或頭期款少於兩成者，所發行的相關證券，銀行或發售者必須自行持有一部分，以負擔風險。
美國美林銀行（Bandk of America Merrill Lynch）資深分析師Michell Meyer說：「金融海嘯讓我們學到一個教訓，投資房市並不是毫無風險，幾乎所有美國人都有親友的房貸低於市值，或被迫拋售房產。」
美國人對買房的觀念也完全改變。金融海嘯前，信貸無限擴張，房價高但人人都買房，現在房價跌到谷底，卻沒人敢碰。根據美國工商協進會（Conference Board）三月份的調查，只有二十三％的民眾計畫在未來半年買房。聖地牙哥大學金融教授Michael Lea指出，「房市崩盤的規模太大，很多民眾對買房的想法從此改變。雖然經濟好轉，有些人永遠都不會再把錢丟在房地產上，因為信心全無。」
加州Fair Oak地區的房價，自二○○五年高點跌了五十七％，住在當地的Victoria Pauli，本身是房屋仲介商的經理，她最近才簽下一年的房租合約，理由是還在觀望不敢買房。目前她租的三房兩車位獨棟房，每月租金約一千五百美元，隔壁鄰居住類似的房型，是在金融海嘯前購入，到現在還在付每個月二千八百美元的貸款。「雖然房價很吸引人，但我短期內還不敢買。」
============================================
法拍屋大增房價大跌
From 鉅亨網編譯郭照青 綜合外電
By 2011-05-26 21:26:13
美國法拍屋多到足以應付三年房市需求量，美國房價因而遭到重創。
根據線上法拍資產行銷商RealtyTrac的報告指出，由於拉斯維加斯法拍屋眾多，因而其所屬的內華達州所銷售的房屋中，有53%均已進入了某一階段的法拍程序。2011年前三個月，在加州與亞利桑那州，法拍屋佔了房屋銷售的45%，在全美成屋銷售中，法拍屋亦佔了28%。
「這對經濟極為不利，」RealtyTrac發言人Rick Sharga說。更糟的是，這些房屋銷售都遭到大幅折價，尤其是所謂的REO，即銀行透過取消贖回權程序所取得的房屋。根據RealtyTrac公司指出，REO房屋平均價格較同等房屋價格低了約35%。在紐約州，第一季REO房屋折價達53%。在伊利諾州，俄亥俄州與威斯康辛州，折價亦接近50%。包含REO房屋銷售與房價低於貸款金額的銷售，俄亥俄州房屋銷售折價最大，達41%。房價低於貸款金額的房屋銷售(short sales)，亦增加了房屋市場壓力。這類房屋銷售平均折價9%。
在第一季，美國涉及折價的房屋銷售案件為15.8萬件，不及二年前近35萬件的半數。根據Sharga指出，由於銷售速度減緩，需要三年時間，才能去化完190萬棟折價餘屋。
「即使單單REO房屋，也得花24個月才能去化完成，而且這段期間，還不能有其他法拍屋進入房市體系，」Sharga說。
============================================
以台灣的觀點，這絕對是個買房子的時機，因為台幣升值，擁有美元貸款是非常有利的狀態，在加上通膨 QE2結速推升利率，如果房租可以跟的上通膨，那房價下跌的機率不高，如果房租跟不上通膨而利率又上漲，則房價可能繼續重挫，不過考慮美元會相對貶值，所以以台灣的觀點為小幅下跌。
留言列表
