作者： 連世昌
甲和乙於民國（以下同）93年10月間，經由不動產仲介公司丙的居間、介紹，訂定不動產買賣契約，其買賣契約內容略以：買方甲以總價款新台幣三百四十六萬元整，向乙方購買其坐落於桃園縣○○鄉○○段○○地號土地上之房屋一棟。孰料，買賣雙方就上開房屋辦理移轉所有權並點交占有後，該房屋竟於94年1月起迄95年5月間漏水不斷，並發生房屋牆壁龜裂之情形，期間屢經買方催告修繕或自行修繕。尤有甚者，於95年5月間，該房屋二樓前、後側臥室天花板上之水泥塊併同裝潢之隔板，竟於買方半夜睡夢中遽然崩落於地面，重達十餘公斤，買方旋即委請專業機構測量該房屋混凝土及其原料中氯離子含量，始發現該房屋為俗稱之「海砂屋」。為此，請問：
一、買方甲有何民事權利可資主張？
二、買方可否解除買賣契約，並要求退還買賣價金及房屋仲介公司之服務報酬費用？
【法律解析】
民國96年7月，有某知名房屋仲介公司推出所謂「高氯離子瑕疵保障」，承諾客戶只要事前不知情，透過該公司買屋，在點交後發現買到的房子是「海砂屋」者，該房屋仲介公司會在一年內負責賠償，最高甚至以原價買回房子作為補償（註1）。此項海砂屋的賠償服務，引燃房仲業者的攻防戰。由此可見，海砂屋一直是房仲業不敢正面解決的問題，要在買賣前進行檢測不易，發現海砂屋有其一定困難。
一、本案例甲應根據民法「物之瑕疵」規定要求解約退款
1.查民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。依案例所示，買方買受之房屋二樓前、後側臥室天花板上之水泥塊併同裝潢之隔板遽然崩落於地面，且氯離子含量檢測單位亦在標準值以上，自可研判出影響該屋結構安全或有影響居住安全之虞，應可以解除契約為是。
2.倘使本案例最後解約，買方甲可以訴請退還買賣價金及請求賠償，細項諸如：杕本件不動產買賣總價金新台幣三百四十六萬元整；杌甲先前自行修繕系爭房屋漏水費用所受損害；杈本件買賣契約解除後所支出之契稅、代書費、公證費等。
二、買方甲可因仲介公司的瑕疵給付請求退還服務報酬
丙仲介公司因其所提供之服務係屬瑕疵之給付，茲據民法第567條、消費者保護法第7條第1項、第3項及第10條規定，買方應可請求丙仲介公司返還其所收取的服務報酬及賠償所生之損害為是。
【建議】
一、根據筆者的訴訟經驗，此類的海砂屋求償訴訟官司，有幾點必須特別注意，一是「氯離子含量檢測單位」結果，鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中超過○‧三公斤時，在司法實務上並不表示即可以退屋還款，受害者仍應蒐證主張該屋瑕疵之重大性。再者，訴訟上關於瑕疵重大性之舉證，有些往往要買受人自費委請土木技師、結構技師或建築師先行鑑定，該鑑定費用有時高達十餘萬元，使得買受人望而卻步，而即便委請上開單位鑑定，其結果未必都對買受人有利，因為有些鑑定報告可能會建議就房屋龜裂部分加以補強或修補，此往往成為法院是否判決退屋還款的關鍵因素。筆者強烈建議，專業鑑定單位的意見固然應加以重視，但是，站在買受人每天要面對居住的房屋結構是否有危害安全之虞的心理壓力、要負擔修補費用及鋼筋材料價格飆漲之立場，恐怕以解約方式處理較為妥適。
二、民國87年7月修訂標準，統一明確規定，鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中不得超過○‧三公斤。這個標準雖然是為新拌混凝土而設，但也是目前成屋硬固混凝土所參考的標準值（註2）。
三、筆者在此強調，縱使氯離子含量超過標準值，法律上並不表示就可以逕自解約退款，仍須以該海砂屋的瑕疵情形是否嚴重腐蝕鋼筋、水泥塊崩落，其重大致不能達使用目的或影響居住安全等為綜合考量，至於房屋結構上是否安全、能否修補，仍應交由土木技師、結構技師或建築師等工程專業人士為結構安全之鑑定，資為判斷依據。
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【案例1】買到海砂屋，賣主退還價款
有一位單親媽媽花了240萬買台北縣新店市的安德路上的中古屋，結果事隔幾年，夾層的天花板裡不斷傳出石塊掉落的撞擊聲，撬開一看才知道天花板的水泥剝落嚴重，是海砂屋。告上法院，法官最後判決仲介和原屋主違約，買賣不成立，判仲介要退還240萬。
法律教室：
不只原價退款還加價二十五萬買回喔！
海砂屋房屋其實是可以買賣的，這樣的契約並不會無效，買方仍有支付價金之義務。但是海砂屋屬於有瑕疵的房屋，出賣人應據實告知，否則買受人得行使瑕疵擔保請求權，請求減少價金或解除契約。依內政部公告頒行之「成屋買賣契約書範本」之附件一「建物現況確認書」第五欄位即應記載「是否曾做海砂屋檢測」。
而仲介業者依不動產經紀業管理條例第二十三條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」，所以賣主跟仲介故意不告知海砂屋，還是理虧，可請求減少價金、解除契約或損害賠償。且經紀人員應與申誡，受申誡處分三次，可予以停止執行業務處分；停業累計五年以上，則廢止其經紀人員證書或證明。
賣主所負回復原狀之義務，可不只是退還原價金而已，還可請求已支出之有益費用及必要費用呢！最後，提醒大家買房屋一定要請賣方及仲介提出「建物現況確認書」，就不怕多付冤枉錢買到海砂屋、漏水、輻射屋或違建等瑕疵之房屋囉！
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【案例2】買海砂屋退三成屋價
新聞來源 台北地方法院 2004/08/13
男子周志峰去年花九百萬元買台北市民權東路中古屋，事後發現是海砂屋，便告進法院要求原屋主林文斌及其父親全額退費，台北地方法院審理後判決他只能拿回二百八十二萬元，約只賠償原價的三成二，作為修屋之用。
周原本要求對方全額退費，但經鑑定後，周買的海砂屋只需修補不必重建，周因而變更請求款項，只要求修復費加市場交易損失共三百六十餘萬元。由於結構工程技師工會鑑定認為，只要花二百一十四萬餘元補強修復房屋即可繼續使用，加上房價減損價值為六十八萬五千餘元，因此判決周只能拿回二百八十二萬元。
周是去年六月間，向林買了位於民權東路的房子，九月間裝潢準備搬家時，發現天花板嚴重剝落，找來鑑定公司，才得知是海砂屋，一狀告進法院。
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若不可修復
賣主退還價款 + 仲介費 + 還可請求已支出之有益費用及必要費用呢+先前自行修繕系爭房屋漏水費用所受損害；杈本件買賣契約解除後所支出之契稅、代書費、公證費等！
若可修復 => 鑑定
修繕費用 + 房價減損價值(約為原價3成) + 仲介費 + 鑑定費用 + 還可請求已支出之有益費用及必要費用呢 + 先前自行修繕系爭房屋漏水費用所受損害！
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北市議會通過「海砂屋不重建懲罰條款」，未來公告日起5年不重建者，容積放寬比率每年減少5%，希望能夠加速海砂屋重建。觀察目前列管案件中，僅3成改建解除列管，投資客若想投資海砂屋等都更，恐怕沒那麼容易。輻射屋和海砂屋都屬重大公害，按目前法令拆除重建除可保留原容積外，中央法規對輻射屋最高容積獎勵30%，海砂屋則授權地方政府處理，容積獎勵最高上限也是30%及每戶20萬元拆遷補助，不過，海砂屋的整合相當困難，大多建物鑑定結果只需補強，未達到強制拆除標準，加上住戶意見不一，使得拆除重建成功率低。
根據北市府提供的資料顯示，民國83年迄今處理海砂屋，共列管62件3187戶，成功處理19件1335戶，以件數來看，16年來成功率（解除列管）僅30%，戶數來看，成功率41.8%。另外，仍列管的43件中，有7件申請都市更新劃定單元，2件申請建造辦理拆除重建。
海砂屋專區
http://www.dba.tcg.gov.tw/lp.asp?ctNode=32514&CtUnit=5244&BaseDSD=7&mp=118021
甲和乙於民國（以下同）93年10月間，經由不動產仲介公司丙的居間、介紹，訂定不動產買賣契約，其買賣契約內容略以：買方甲以總價款新台幣三百四十六萬元整，向乙方購買其坐落於桃園縣○○鄉○○段○○地號土地上之房屋一棟。孰料，買賣雙方就上開房屋辦理移轉所有權並點交占有後，該房屋竟於94年1月起迄95年5月間漏水不斷，並發生房屋牆壁龜裂之情形，期間屢經買方催告修繕或自行修繕。尤有甚者，於95年5月間，該房屋二樓前、後側臥室天花板上之水泥塊併同裝潢之隔板，竟於買方半夜睡夢中遽然崩落於地面，重達十餘公斤，買方旋即委請專業機構測量該房屋混凝土及其原料中氯離子含量，始發現該房屋為俗稱之「海砂屋」。為此，請問：
一、買方甲有何民事權利可資主張？
二、買方可否解除買賣契約，並要求退還買賣價金及房屋仲介公司之服務報酬費用？
【法律解析】
民國96年7月，有某知名房屋仲介公司推出所謂「高氯離子瑕疵保障」，承諾客戶只要事前不知情，透過該公司買屋，在點交後發現買到的房子是「海砂屋」者，該房屋仲介公司會在一年內負責賠償，最高甚至以原價買回房子作為補償（註1）。此項海砂屋的賠償服務，引燃房仲業者的攻防戰。由此可見，海砂屋一直是房仲業不敢正面解決的問題，要在買賣前進行檢測不易，發現海砂屋有其一定困難。
一、本案例甲應根據民法「物之瑕疵」規定要求解約退款
1.查民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。依案例所示，買方買受之房屋二樓前、後側臥室天花板上之水泥塊併同裝潢之隔板遽然崩落於地面，且氯離子含量檢測單位亦在標準值以上，自可研判出影響該屋結構安全或有影響居住安全之虞，應可以解除契約為是。
2.倘使本案例最後解約，買方甲可以訴請退還買賣價金及請求賠償，細項諸如：杕本件不動產買賣總價金新台幣三百四十六萬元整；杌甲先前自行修繕系爭房屋漏水費用所受損害；杈本件買賣契約解除後所支出之契稅、代書費、公證費等。
二、買方甲可因仲介公司的瑕疵給付請求退還服務報酬
丙仲介公司因其所提供之服務係屬瑕疵之給付，茲據民法第567條、消費者保護法第7條第1項、第3項及第10條規定，買方應可請求丙仲介公司返還其所收取的服務報酬及賠償所生之損害為是。
【建議】
一、根據筆者的訴訟經驗，此類的海砂屋求償訴訟官司，有幾點必須特別注意，一是「氯離子含量檢測單位」結果，鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中超過○‧三公斤時，在司法實務上並不表示即可以退屋還款，受害者仍應蒐證主張該屋瑕疵之重大性。再者，訴訟上關於瑕疵重大性之舉證，有些往往要買受人自費委請土木技師、結構技師或建築師先行鑑定，該鑑定費用有時高達十餘萬元，使得買受人望而卻步，而即便委請上開單位鑑定，其結果未必都對買受人有利，因為有些鑑定報告可能會建議就房屋龜裂部分加以補強或修補，此往往成為法院是否判決退屋還款的關鍵因素。筆者強烈建議，專業鑑定單位的意見固然應加以重視，但是，站在買受人每天要面對居住的房屋結構是否有危害安全之虞的心理壓力、要負擔修補費用及鋼筋材料價格飆漲之立場，恐怕以解約方式處理較為妥適。
二、民國87年7月修訂標準，統一明確規定，鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方公尺混凝土中不得超過○‧三公斤。這個標準雖然是為新拌混凝土而設，但也是目前成屋硬固混凝土所參考的標準值（註2）。
三、筆者在此強調，縱使氯離子含量超過標準值，法律上並不表示就可以逕自解約退款，仍須以該海砂屋的瑕疵情形是否嚴重腐蝕鋼筋、水泥塊崩落，其重大致不能達使用目的或影響居住安全等為綜合考量，至於房屋結構上是否安全、能否修補，仍應交由土木技師、結構技師或建築師等工程專業人士為結構安全之鑑定，資為判斷依據。
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【案例1】買到海砂屋，賣主退還價款
有一位單親媽媽花了240萬買台北縣新店市的安德路上的中古屋，結果事隔幾年，夾層的天花板裡不斷傳出石塊掉落的撞擊聲，撬開一看才知道天花板的水泥剝落嚴重，是海砂屋。告上法院，法官最後判決仲介和原屋主違約，買賣不成立，判仲介要退還240萬。
法律教室：
不只原價退款還加價二十五萬買回喔！
海砂屋房屋其實是可以買賣的，這樣的契約並不會無效，買方仍有支付價金之義務。但是海砂屋屬於有瑕疵的房屋，出賣人應據實告知，否則買受人得行使瑕疵擔保請求權，請求減少價金或解除契約。依內政部公告頒行之「成屋買賣契約書範本」之附件一「建物現況確認書」第五欄位即應記載「是否曾做海砂屋檢測」。
而仲介業者依不動產經紀業管理條例第二十三條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」，所以賣主跟仲介故意不告知海砂屋，還是理虧，可請求減少價金、解除契約或損害賠償。且經紀人員應與申誡，受申誡處分三次，可予以停止執行業務處分；停業累計五年以上，則廢止其經紀人員證書或證明。
賣主所負回復原狀之義務，可不只是退還原價金而已，還可請求已支出之有益費用及必要費用呢！最後，提醒大家買房屋一定要請賣方及仲介提出「建物現況確認書」，就不怕多付冤枉錢買到海砂屋、漏水、輻射屋或違建等瑕疵之房屋囉！
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【案例2】買海砂屋退三成屋價
新聞來源 台北地方法院 2004/08/13
男子周志峰去年花九百萬元買台北市民權東路中古屋，事後發現是海砂屋，便告進法院要求原屋主林文斌及其父親全額退費，台北地方法院審理後判決他只能拿回二百八十二萬元，約只賠償原價的三成二，作為修屋之用。
周原本要求對方全額退費，但經鑑定後，周買的海砂屋只需修補不必重建，周因而變更請求款項，只要求修復費加市場交易損失共三百六十餘萬元。由於結構工程技師工會鑑定認為，只要花二百一十四萬餘元補強修復房屋即可繼續使用，加上房價減損價值為六十八萬五千餘元，因此判決周只能拿回二百八十二萬元。
周是去年六月間，向林買了位於民權東路的房子，九月間裝潢準備搬家時，發現天花板嚴重剝落，找來鑑定公司，才得知是海砂屋，一狀告進法院。
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若不可修復
賣主退還價款 + 仲介費 + 還可請求已支出之有益費用及必要費用呢+先前自行修繕系爭房屋漏水費用所受損害；杈本件買賣契約解除後所支出之契稅、代書費、公證費等！
若可修復 => 鑑定
修繕費用 + 房價減損價值(約為原價3成) + 仲介費 + 鑑定費用 + 還可請求已支出之有益費用及必要費用呢 + 先前自行修繕系爭房屋漏水費用所受損害！
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北市議會通過「海砂屋不重建懲罰條款」，未來公告日起5年不重建者，容積放寬比率每年減少5%，希望能夠加速海砂屋重建。觀察目前列管案件中，僅3成改建解除列管，投資客若想投資海砂屋等都更，恐怕沒那麼容易。輻射屋和海砂屋都屬重大公害，按目前法令拆除重建除可保留原容積外，中央法規對輻射屋最高容積獎勵30%，海砂屋則授權地方政府處理，容積獎勵最高上限也是30%及每戶20萬元拆遷補助，不過，海砂屋的整合相當困難，大多建物鑑定結果只需補強，未達到強制拆除標準，加上住戶意見不一，使得拆除重建成功率低。
根據北市府提供的資料顯示，民國83年迄今處理海砂屋，共列管62件3187戶，成功處理19件1335戶，以件數來看，16年來成功率（解除列管）僅30%，戶數來看，成功率41.8%。另外，仍列管的43件中，有7件申請都市更新劃定單元，2件申請建造辦理拆除重建。
海砂屋專區
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