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作者：李淼曾任紐約市調查局調查員
在美國這個二手房超過90%的房產市場裡，買到新房子的幾率很小。很多國內親友對我家的房子已經有五十年的歷史感到頗為擔憂。的確，想想我在國內各地曾經住過的小區，超過三十年歷史的恐怕已經不多。可是在美國，尤其是新英格蘭地區，五十年甚至是一百年以上高齡的住宅隨處可見。這些房屋能夠幾十年如一日，在風雨中面貌姣好的屹立不倒，靠的是美國人的細心維護。
幾年前我剛剛搬進現在的家，對房屋的修繕一頭霧水，那時候會為了某個經常跳閘的電路或草坪上某塊發育不良的斑禿愁緒萬千。 鄰居大爺大媽紛紛安慰我不要著急，"Owning a house is a never ending project"。用了兩年多的時間，我從一個有換燈泡困難症的人，進階到一個頗有些動手能力，對房屋維修養護自信十足的“大管家”。我也通過對房屋了解、管理到享受的這個過程，更加深入地走進了美國的home improvement文化。
維護一個房屋的第一步是了解房屋。
不含庭院，一幢房屋粗略包括以下幾個方面: structure、window、roof、insulation、plumbing、heating system、electrical system。一幢獨立民居的居住史，就是每一任屋主與以上這些大神們搏鬥的血淚史。
當我們坐在一個號稱有一百年歷史的美式獨立住宅裡時，除了那幾幅老照片、幾個老花瓶，這房屋從頭到腳已經很難找到有一百年歷史的物件了。這些年代頗久遠的房屋卻能依舊安全舒適的秘訣在於房屋的每個構成都是有特定壽命的。比如木質的架構大概是30年使用期，屋頂20年，電路25年，外牆30年, 鍋爐30年……到時候自然就要更換。正是不斷的新陳代謝讓美國這些老房子煥發了青春。比如我家這幾天鬧別扭的熱水鍋爐，翻出前房主的文件才發現，這勤勞工作了一輩子的鍋爐和我同齡，正是到了該退休的時候。
了解一個房屋的知識貯備量足夠三個學分。你要知道每年什麼時候該打掃壁爐的煙囪，什麼時候該清理房檐的排水槽，你要能分清三四種草籽的耐幹性和喜陰性；你要懂得在颶風、暴雪等天氣下怎樣增加房屋安全……如果沒有從小成長在這樣一個環境下，一旦買了房子，關於房屋的一切都是需要學習的新知識和新技能。
了解這些除了選擇上網、看書之外，還有個好去處，Home Depot和Lowes這兩家美國最大的家裝用品連鎖店都常年開辦免費的home improvement classes。本人轟轟烈烈地學習的這幾年，最大的體會是：了解房屋才能讓我們在房屋維護時進行更合理的資源調配。
房屋維護在美國是個大市場。根據美國房屋改建領先指標（LIRA---Leading Indicator of Remodeling Activity），2012年美國在房屋改建上的消費額有望達到1130億美元，佔居民房屋建造總支出的40%。屋主會選擇哪些方式來進行房屋維護呢？
Purchase of Home Warranty。房屋維修服務──Home Warranty是針對房屋中電器設施或房屋配件（例如管道、電路），房主可選擇購買的一種服務合同。根據條款包含范圍不同，這種服務年收費介於300至600美元。一年內如果合同范圍內的設施發生故障，服務商會派出人員進行修理或者置換。屋主只需為每次服務承擔100美元左右的免賠額（service trade fee）。
在美國購買二手房，多數的房屋中介會從傭金中拿出幾百美元為新屋主購買一年的這種服務，既顯得自己誠意十足，又能免得交易後頻頻被火冒三丈的買家電話追殺。房屋維修服務合同花費不貴，簽訂簡便，條款也貌似清楚。不過，生活的經驗告訴我們，合同中最關健的字總是會被語焉不詳，當我們付出一百美元免賠額之後，常常會被悲催的告知“該項維修並不屬於服務商擁有解釋權的合同范圍”。
Use of Contractors。將房屋維護服務分攤給各個工程承包商是最現實的選擇，一些技術門檻較低的服務收費相當合理：每年一次的壁爐煙囪清潔30美元、下水道疏通100美元，每季一次的自動灌溉設備保養50美元，每周一次的草坪修剪25美元。
Do It Yourself。 承包商對一個10平米洗手間的全面改建。面積普通，材料普通，本人自行設計樣式功能均普通，就這樣一個普普通通的洗手間，賬單為一萬美元──絕大多數是人工費。Do It Yourself，一方面是傳統，一方面也是現實。
獨立房屋的維護一方面無盡地消耗著房主們的財力和精力，另一方面也帶給了每個家庭改造生活空間，甚至生活方式的無限可能。屋主們相信home improvements會在房屋的再次出售時提升房屋價值。這其中能使房屋明顯升值的改建，例如對洗手間和廚房的裝修、新增房間、建造車庫、庭院設計等項目成為屋主們改建工程的首選。自己動手的房屋改進工程既鍛煉男主人們的意志，消耗他們多余的精力，又能維護家庭團結且創造附加價值，頗為有效地促進了美國家庭的長治久安。我周圍的的每一幢獨立住宅，都是這樣陪著自己的主人步步前行，不斷獲得著生命。
在美國這個二手房超過90%的房產市場裡，買到新房子的幾率很小。很多國內親友對我家的房子已經有五十年的歷史感到頗為擔憂。的確，想想我在國內各地曾經住過的小區，超過三十年歷史的恐怕已經不多。可是在美國，尤其是新英格蘭地區，五十年甚至是一百年以上高齡的住宅隨處可見。這些房屋能夠幾十年如一日，在風雨中面貌姣好的屹立不倒，靠的是美國人的細心維護。
幾年前我剛剛搬進現在的家，對房屋的修繕一頭霧水，那時候會為了某個經常跳閘的電路或草坪上某塊發育不良的斑禿愁緒萬千。 鄰居大爺大媽紛紛安慰我不要著急，"Owning a house is a never ending project"。用了兩年多的時間，我從一個有換燈泡困難症的人，進階到一個頗有些動手能力，對房屋維修養護自信十足的“大管家”。我也通過對房屋了解、管理到享受的這個過程，更加深入地走進了美國的home improvement文化。
維護一個房屋的第一步是了解房屋。
不含庭院，一幢房屋粗略包括以下幾個方面: structure、window、roof、insulation、plumbing、heating system、electrical system。一幢獨立民居的居住史，就是每一任屋主與以上這些大神們搏鬥的血淚史。
當我們坐在一個號稱有一百年歷史的美式獨立住宅裡時，除了那幾幅老照片、幾個老花瓶，這房屋從頭到腳已經很難找到有一百年歷史的物件了。這些年代頗久遠的房屋卻能依舊安全舒適的秘訣在於房屋的每個構成都是有特定壽命的。比如木質的架構大概是30年使用期，屋頂20年，電路25年，外牆30年, 鍋爐30年……到時候自然就要更換。正是不斷的新陳代謝讓美國這些老房子煥發了青春。比如我家這幾天鬧別扭的熱水鍋爐，翻出前房主的文件才發現，這勤勞工作了一輩子的鍋爐和我同齡，正是到了該退休的時候。
了解一個房屋的知識貯備量足夠三個學分。你要知道每年什麼時候該打掃壁爐的煙囪，什麼時候該清理房檐的排水槽，你要能分清三四種草籽的耐幹性和喜陰性；你要懂得在颶風、暴雪等天氣下怎樣增加房屋安全……如果沒有從小成長在這樣一個環境下，一旦買了房子，關於房屋的一切都是需要學習的新知識和新技能。
了解這些除了選擇上網、看書之外，還有個好去處，Home Depot和Lowes這兩家美國最大的家裝用品連鎖店都常年開辦免費的home improvement classes。本人轟轟烈烈地學習的這幾年，最大的體會是：了解房屋才能讓我們在房屋維護時進行更合理的資源調配。
房屋維護在美國是個大市場。根據美國房屋改建領先指標（LIRA---Leading Indicator of Remodeling Activity），2012年美國在房屋改建上的消費額有望達到1130億美元，佔居民房屋建造總支出的40%。屋主會選擇哪些方式來進行房屋維護呢？
Purchase of Home Warranty。房屋維修服務──Home Warranty是針對房屋中電器設施或房屋配件（例如管道、電路），房主可選擇購買的一種服務合同。根據條款包含范圍不同，這種服務年收費介於300至600美元。一年內如果合同范圍內的設施發生故障，服務商會派出人員進行修理或者置換。屋主只需為每次服務承擔100美元左右的免賠額（service trade fee）。
在美國購買二手房，多數的房屋中介會從傭金中拿出幾百美元為新屋主購買一年的這種服務，既顯得自己誠意十足，又能免得交易後頻頻被火冒三丈的買家電話追殺。房屋維修服務合同花費不貴，簽訂簡便，條款也貌似清楚。不過，生活的經驗告訴我們，合同中最關健的字總是會被語焉不詳，當我們付出一百美元免賠額之後，常常會被悲催的告知“該項維修並不屬於服務商擁有解釋權的合同范圍”。
Use of Contractors。將房屋維護服務分攤給各個工程承包商是最現實的選擇，一些技術門檻較低的服務收費相當合理：每年一次的壁爐煙囪清潔30美元、下水道疏通100美元，每季一次的自動灌溉設備保養50美元，每周一次的草坪修剪25美元。
Do It Yourself。 承包商對一個10平米洗手間的全面改建。面積普通，材料普通，本人自行設計樣式功能均普通，就這樣一個普普通通的洗手間，賬單為一萬美元──絕大多數是人工費。Do It Yourself，一方面是傳統，一方面也是現實。
獨立房屋的維護一方面無盡地消耗著房主們的財力和精力，另一方面也帶給了每個家庭改造生活空間，甚至生活方式的無限可能。屋主們相信home improvements會在房屋的再次出售時提升房屋價值。這其中能使房屋明顯升值的改建，例如對洗手間和廚房的裝修、新增房間、建造車庫、庭院設計等項目成為屋主們改建工程的首選。自己動手的房屋改進工程既鍛煉男主人們的意志，消耗他們多余的精力，又能維護家庭團結且創造附加價值，頗為有效地促進了美國家庭的長治久安。我周圍的的每一幢獨立住宅，都是這樣陪著自己的主人步步前行，不斷獲得著生命。
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