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From 經濟日報
By Buffettism
假設自備頭期款100萬元，貸款400萬元，平均貸款利率3%，為期20年，總計要繳給銀行的金額為5,324,160元。也就是說，光是利息就超過132萬。因此如果考量到利息，則房價至少在賣出的時候要上漲到632萬才算回本，這可是26.4%的漲幅。
當然，肯定會有不少人覺得兩成多的漲幅很簡單，畢竟過去十年台北市房價漲幅高達一倍以上。但是要思考一下：漲了一倍的地方還能有多少繼續上漲的空間？更要思考一下：那其他沒有上漲一倍的地方，是不是光在利息上的損失就註定買房決策的錯誤呢？
我們如果把這20年所繳的利息均分到每個月來看，則每個月所繳的22,000元裡面，有5,500元是利息。以目前的租金與房價來看，用繳給銀行的利息可能就能租到相同的房子。除了原本100萬元的頭期款可以拿來運用以外，每個月還多了1萬多元可以儲蓄或運用，因此買房未必是一個理性的選項。
而現在的房貸利率可以說是歷史低點，十年前的房貸利率至少6%以上，因此買房的人付出的利息比現在多更多，即使過去十年房價上漲的幅度相當可觀，但是如果考量到付出的利息、損失的購買力及資金的機會成本（即使只用最保守的定存來算），房價上漲，擁有房子的人可不見得就是賺到錢的人。
過去利率很高，因此，貸款所繳的利息主要是因為利率高所造成的，但是現在利率低，房價卻很高，所以即使房貸利率可能只有十年前的一半，但是貸款額度卻可能也是十年前的二倍，結果還是要繳一樣多的利息，甚至更危險的是，如果將來利率升回到十年前的水準，買房子的人可要想清楚，到時候還有沒有辦法負擔這麼龐大的貸款了。
===================================
Scenarios I 蝸牛族
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以3600萬售出 則 NPV=-7萬
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-671萬
房屋價值2000萬 I=2.5% 貸款55% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-535萬
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以2000萬售出 則 NPV=-893萬
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以1800萬售出 則 NPV=-1003萬
關鍵在於是否可以在20年後以1.8倍(1.03^20)售出，中古屋(30年)如果未能改建，20年後要以1.8被售出幾乎是impossible!
平盤賣出簡直是虧慘了，因為被購買利被通膨吃光光。
Scenarios II 包租公
房屋價值2000萬 I=3% R=2% 貸款55% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-76萬
房屋價值2000萬 I=3% R=2% 貸款80% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-76萬
房屋價值2000萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以2000萬售出 則 NPV= 0萬
房屋價值2000萬 I=1.7% R=3% 貸款55% 20年後以2000萬售出 則 NPV= 438萬
平盤賣出簡直是作白工，還有一些稅賦沒有考量。
Scenarios III 小房客
月租房3.3萬 I=3% 付出20年NPV=-589萬
月租房3.0萬 I=3% 付出20年NPV=-536萬
月租房2.5萬 I=3% 付出20年NPV=-446萬
如果考慮額外自有資金投資約3%則幾乎沒有賺沒有賠。
Scenarios IV 投資客
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=1% 貸款55% 20年後以2700萬售出(假設每坪單價不變，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=-37萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=1.7% 貸款55% 20年後以2700萬售出(假設每坪單價不變，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=150萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以2700萬售出(假設每坪單價不變，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=498萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以3500萬售出(假設每坪單價變成75/58，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=944萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以4672萬售出(假設每坪單價變成75/58，但面積擴大2倍) 則 NPV=1594萬
(降息循環) 用力投資隨便投隨便中!
Scenarios I 蝸牛族
房屋價值1000萬 I=6% 貸款55% 10年後 降息 I=2% 20年以2250萬(投報2%)售出 則 NPV=184萬
Scenarios II 包租公
房屋價值1000萬 I=6% R=6% 貸款55% 10年後 降息 I=2% R=4.5%(60萬->45萬) 20年以2250萬(投報2%)售出 則 NPV=970萬
(升息循環) 小心投資，處處是泡沬!
Scenarios I 蝸牛族
房屋價值2250萬 I=2% 貸款55% 10年後 升息 I=6% 20年以1000萬(投報6%)售出 則 NPV=-1813萬
Scenarios II 包租公
房屋價值2250萬 I=2% R=2% 貸款55% 10年後 升息 I=6% R=2.6%(45萬->60萬) 20年以1000萬(投報6%)售出 則 NPV=-1037萬
Scenarios IV 投資客
都更老宅 房屋價值2250萬 I=2% R=2% 貸款55% 10年後 升息 I=6% R=2.6%(45萬->60萬) 20年以2586萬(投報6%，每坪單價變成75/58，但面積擴大2倍))售出 則 NPV=-159萬
都更老宅 房屋價值1800萬 I=2% R=3% 貸款55% 10年後 升息 I=6% R=2.6%(54萬->60萬) 20年以2586萬(投報6%，每坪單價變成75/58，但面積擴大2倍))售出 則 NPV=384萬
By Buffettism
假設自備頭期款100萬元，貸款400萬元，平均貸款利率3%，為期20年，總計要繳給銀行的金額為5,324,160元。也就是說，光是利息就超過132萬。因此如果考量到利息，則房價至少在賣出的時候要上漲到632萬才算回本，這可是26.4%的漲幅。
當然，肯定會有不少人覺得兩成多的漲幅很簡單，畢竟過去十年台北市房價漲幅高達一倍以上。但是要思考一下：漲了一倍的地方還能有多少繼續上漲的空間？更要思考一下：那其他沒有上漲一倍的地方，是不是光在利息上的損失就註定買房決策的錯誤呢？
我們如果把這20年所繳的利息均分到每個月來看，則每個月所繳的22,000元裡面，有5,500元是利息。以目前的租金與房價來看，用繳給銀行的利息可能就能租到相同的房子。除了原本100萬元的頭期款可以拿來運用以外，每個月還多了1萬多元可以儲蓄或運用，因此買房未必是一個理性的選項。
而現在的房貸利率可以說是歷史低點，十年前的房貸利率至少6%以上，因此買房的人付出的利息比現在多更多，即使過去十年房價上漲的幅度相當可觀，但是如果考量到付出的利息、損失的購買力及資金的機會成本（即使只用最保守的定存來算），房價上漲，擁有房子的人可不見得就是賺到錢的人。
過去利率很高，因此，貸款所繳的利息主要是因為利率高所造成的，但是現在利率低，房價卻很高，所以即使房貸利率可能只有十年前的一半，但是貸款額度卻可能也是十年前的二倍，結果還是要繳一樣多的利息，甚至更危險的是，如果將來利率升回到十年前的水準，買房子的人可要想清楚，到時候還有沒有辦法負擔這麼龐大的貸款了。
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Scenarios I 蝸牛族
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以3600萬售出 則 NPV=-7萬
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-671萬
房屋價值2000萬 I=2.5% 貸款55% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-535萬
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以2000萬售出 則 NPV=-893萬
房屋價值2000萬 I=3% 貸款55% 20年後以1800萬售出 則 NPV=-1003萬
關鍵在於是否可以在20年後以1.8倍(1.03^20)售出，中古屋(30年)如果未能改建，20年後要以1.8被售出幾乎是impossible!
平盤賣出簡直是虧慘了，因為被購買利被通膨吃光光。
Scenarios II 包租公
房屋價值2000萬 I=3% R=2% 貸款55% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-76萬
房屋價值2000萬 I=3% R=2% 貸款80% 20年後以2400萬售出 則 NPV=-76萬
房屋價值2000萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以2000萬售出 則 NPV= 0萬
房屋價值2000萬 I=1.7% R=3% 貸款55% 20年後以2000萬售出 則 NPV= 438萬
平盤賣出簡直是作白工，還有一些稅賦沒有考量。
Scenarios III 小房客
月租房3.3萬 I=3% 付出20年NPV=-589萬
月租房3.0萬 I=3% 付出20年NPV=-536萬
月租房2.5萬 I=3% 付出20年NPV=-446萬
如果考慮額外自有資金投資約3%則幾乎沒有賺沒有賠。
Scenarios IV 投資客
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=1% 貸款55% 20年後以2700萬售出(假設每坪單價不變，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=-37萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=1.7% 貸款55% 20年後以2700萬售出(假設每坪單價不變，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=150萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以2700萬售出(假設每坪單價不變，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=498萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以3500萬售出(假設每坪單價變成75/58，但面積擴大1.5倍) 則 NPV=944萬
都更老宅房屋價值1800萬 I=3% R=3% 貸款55% 20年後以4672萬售出(假設每坪單價變成75/58，但面積擴大2倍) 則 NPV=1594萬
(降息循環) 用力投資隨便投隨便中!
Scenarios I 蝸牛族
房屋價值1000萬 I=6% 貸款55% 10年後 降息 I=2% 20年以2250萬(投報2%)售出 則 NPV=184萬
Scenarios II 包租公
房屋價值1000萬 I=6% R=6% 貸款55% 10年後 降息 I=2% R=4.5%(60萬->45萬) 20年以2250萬(投報2%)售出 則 NPV=970萬
(升息循環) 小心投資，處處是泡沬!
Scenarios I 蝸牛族
房屋價值2250萬 I=2% 貸款55% 10年後 升息 I=6% 20年以1000萬(投報6%)售出 則 NPV=-1813萬
Scenarios II 包租公
房屋價值2250萬 I=2% R=2% 貸款55% 10年後 升息 I=6% R=2.6%(45萬->60萬) 20年以1000萬(投報6%)售出 則 NPV=-1037萬
Scenarios IV 投資客
都更老宅 房屋價值2250萬 I=2% R=2% 貸款55% 10年後 升息 I=6% R=2.6%(45萬->60萬) 20年以2586萬(投報6%，每坪單價變成75/58，但面積擴大2倍))售出 則 NPV=-159萬
都更老宅 房屋價值1800萬 I=2% R=3% 貸款55% 10年後 升息 I=6% R=2.6%(54萬->60萬) 20年以2586萬(投報6%，每坪單價變成75/58，但面積擴大2倍))售出 則 NPV=384萬
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