close
房東何時可以依法終止租約,請房客搬離?
A:不定期契約:在不想租的前1個月,以存證信函表明不再續租,要將房子收回自用的名義收回房屋.(土地法100條)
B定期契約:
1.房客違約使用，經房東阻止而仍繼續者（民438）。
2.房客遲付租金，經催告而仍拒繳，金額（經抵扣押金後）已逾2期者（民440、土100條）。
3.房客違法或違約轉租（民443）。
4.房客乘房東不知或不顧其異議，取去留置物（民447）。
5.其他租約明訂房東得終止之事由。例如:簽訂租約時,房東有明定:兒子結婚時將把房子收回自住,而房客又同意.那依法是可以收回房子的!(民153)
如果講不通就到步驟SOP。
步驟1
欠繳租金是租賃糾紛中最常碰到的狀況，不管是什麼原因，建議房東先以存證信函催告，請求房客在限期內繳付積欠的所有房租，最好也一併將終止租約並請求遷讓房屋之預告聲明納入，省卻再發存證信函之不便，以爭取時效。存證信函催告給付租金的寫法如下：
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
台端向本人承租○○市○○路○段○巷○號○樓之店面，租期自民國(下同) ○○年○○月○○日起至○○年○○月○○日止，租金每月○○元整，須於每月○日前支付，此有租賃契約為證。因台端自○○年○○月○○日起已積欠○個月租金未給付，所欠租金以押金扣抵後，亦已超過二個月應納租金金額，爰依民法第440條規定，請台端於文到後○日內給付所欠之○個月租金共○○元整。如逾期仍未給付，本人將循法律途徑請求台端清償所欠租金，並以本函為終止租約之意思表示，不另通知，請台端搬遷返還上開房屋於本人。為免訟累，希請配合照辦。
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
◎一般建議 (雙掛號）正本寄到房客的戶籍地，副本寄到租屋處。如果存證信函，因為房客去向不明都沒人收件而遭退回，此時應將存證信函內的意思，向法院聲請『公示送達』，法院收到聲請後，裁定准予公示送達，再將公示送達登報後，就會生送達的效力。
◎如果擅自闖進去清理房客的物品，搞不好房客回過頭來反告房東「侵入住宅」或「毀損」罪，其實您並不用擔心，因為在租約到期後，房客人本有返還房屋給房東的義務，房東自然可以直接進入自己的房屋內，在進入房屋時委請管理員、里長伯或警察等陪同，並將屬於房客物品整理妥善，就可以免除違法的疑慮。
◎先寄存證信函線7日內出面 無論是否在和你聯絡 7天後必請鄰里長會同警察 記得帶相機。
◎最少要於趕人前8天.以信函或口頭(錄音)告知.給對方時間搬家，才能於解約生效日帶警察強行趕人。
小常識============
【問】房東可以用斷水斷電的方式，讓房客知難而退嗎?
【答】若是水電費原本就約定由房客自行繳納，則房客因未繳費用遭水電公司停水停電甚至拆錶者，當然由房客自行負責。身為房東不得以所有權人名義向水電公司聲請停水停電，逕行停水停電的動作，否則恐有違反刑法強制罪之虞。
刑304條：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
=================
步驟2
如果房客置之不理，或請求延緩給付的期限，但房東不同意時，房東可以透過兩種方式解決：
(1)調解程序
利用設置在鄉、鎮、市公所的調解委員會或法院的調解庭，來取得具有執行名義的調解書；但當事人向法院提出調解的聲請，須另繳調解費用（向鄉、鎮、市公所的調解委員會聲請調解，原則上不收任何費用）。
※利用調解程序來解決紛爭的前提，必須雙方有意願坐下來談，如果一方不到場調解或調解無法達成共識，導致調解不成立，還是要另謀其他法律途徑解決。
法院聲請遷讓房屋調解，訴狀如下
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
為請求遷讓房屋事件，聲請調解：
一、調解聲明
(一)相對人應將坐落於……之房屋遷讓返還聲請人，並自民國○○年○月○日起至遷讓日止，按月賠償聲請人新台幣（下同）○○○元。
(二)調解程序費用由相對人負擔。
二、爭議情形
相對人於○○年○月○日向聲請人承租坐落於……之房屋，訂明租賃期限為○年，自○○年○月○日起至○○年○月○日止，每月租金○○○元，立有租賃契約書為憑。聲請人因急需收回自用，乃於○○年○月○日，以郵局存證信函通知相對人於租賃期限屆滿後不再續租，屆期應即遷讓交還房屋在案，未料相對人竟置之不理，迄未交還。
因此，相對人自應遷讓交還上述房屋，並自租賃期限屆滿的翌日起，按月給付與租金額相同的損害金，為此聲請調解。
此 致
○○○○地方法院 公鑒
證物名稱及件數
租賃契約書及郵局存證信函各乙件。
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
為請求遷讓房屋及賠償損害，依法提起訴訟事：
訴之聲明
一、請求判令被告等將坐落○○市○○路○○號房屋全部遷讓交付原告； 並自民國○○年○月○日起至交屋日止按月給付賠償金新台幣（以下同）○○○元。
二、訴訟費用由被告等負擔。
事實及理由
(請依具體事實敘述)
此 致
○○○○地方法院民事庭公鑒
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
(2)向法院聲請發給支付命令
支付命令送達債務人（即欠租的房客）並經過20日的法定不變期間後，房東可以支付命令連同支付命令確定證明書，作為「執行名義」，要求房客履行繳清房租的義務。
這類的訴訟屬於「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者」，依民事訴訟法第427條第2項第1款規定，應適用簡易程序。一般審理到判決大約需要6個月左右，到時候判決如果確屬積欠房租的話，法官通常會判強制驅離。
強制執行法第4條（第1項）－強制執行，依左列執行名義為之：
一 確定之終局判決。
二 假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。
三 依民事訴訟法成立之和解或調解。
四 依公證法規定得為強制執行之公證書。
五 抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。
六 其他依法律之規定，得為強制執行名義者。
步驟3
有了執行名義，如果房客還是不履行給付租金的義務，那麼房東便可以拿法院核定的調解書或支付命令（連同支付命令確定證明書），先到稅捐機關申請查閱房客名下的財產狀況（目前申請的規費是新台幣1,000元）。原則上，債權人（此處指房東）要向查報到的債務人（此處指房客）財產（包括動產與不動產）所在地的地方法院民事執行處聲請強制執行。藉時執行處的人會至現場履勘，請原承租人搬離，原承租人如不搬家時，原承租人即觸犯竊佔罪。
強制執行法第7條（第1項）－強制執行由應執行之標的物所在地或應為執行行為地之法院管轄。
※若租約曾經公證，則上述步驟2的程序即可省略。只要完成步驟1，以「公證書」作為執行名義，直接跳到步驟3的程序即可。
※若租賃契約屬於定期租約，按民法(440)的規定，房客積欠的租金必須達過兩個月以上金額，並經催告而不繳納時，房東才可以終止租約，要求房客限期返還房屋。
※若債務人名下沒有財產可供強制執行或查報沒有結果，房東只好向法院聲請發給債權憑證，以便保留將來當債務人有財產時，再次聲請強制執行的依據。
強制執行法第27條：
債務人無財產可供強制執行，或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足清償債務時，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者，應發給憑證，交債權人收執，載明俟發見有財產時，再予強制執行。債權人聲請執行，而陳明債務人現無財產可供執行者，執行法院得逕行發給憑證。
=======================
民法法條
民法438：承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
民法440：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
民法443：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，
除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
民法447：出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；
如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。
承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。
民法153：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
土地法100:出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
民法455條前段規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，因此在租約期滿後，房客依規定必須將房屋返還給房東，不得擅自拖延，或是藉口向房東要求搬遷費用。
民法451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，因此房東對於賴著不走的房客，一定要積極行使法律上權益，立刻存證信函表示不再續約的意思，否則就會喪失自己的權益。
========================
注意事項：
◎民眾在簽約時即可到法院辦理或民間公證人辦理(公證的效果與法院公證是一樣的)，經過公證之後，對於房客交還房屋，給付租金及違約金，房客返還押金等事項，不須訴訟即可請求法院強制執行(步驟三)，雙方權利獲得保障，但切記租約有經過公證時，國稅局電腦與法院連線會掌握租約資料，請誠實報稅。
◎屋主也要養成按期續約的習慣，以免房子出租過期後，視為不定期租約，不然會遇到"主張無償使用"的王八蛋呢！
◎寄存證信函 (雙掛號），有"確認告知"的法律效益 。
◎留有對方的身份證影本，因此寄了一封存證信函到她老家逼她出面才解決這件事。
◎千萬別用"換鎖"等激烈手段，當心對方會告你刑法"強制罪"。
◎『違反契約未付房租達一個月，請於一週內搬遷，若未於規定的一週期限內搬離，承租戶遺留在此約租屋處的一切家私雜物將由出租戶自行處理，承租戶絕無異議，出租戶無需負法律責任。』(民438)
◎ 有可能會遇到不負責任的房客把房子的設施破壞，或欠下大筆水、電、管理費後，在租約到期後，房屋空著，就「跑路」了，不敢來取回押金。
全站熱搜
留言列表
