李銘松是誰？2010年6月中旬，新光人壽標售北市寶慶路土地，最後富邦建設等十二組人馬全數失利，由市場十分陌生的皇家季節酒店得標，每坪得標金額換算逾五百萬元；在幕後操刀這樁交易的主導者，就是皇家季節酒店的創辦人兼總裁李銘松。皇家季節酒店的登記負責人是方素蝶，實際負責人為皇家季節酒店總裁李銘松，兩人為夫妻關係。方素蝶和李銘松都是宜蘭頭城人、同樣是土地代書出身。
李銘松出身宜蘭頭城，與太太方素蝶都是宜蘭望族，迄今在宜蘭仍擁有大筆農地與建地。李銘松家族最早在宜蘭從事海產養殖生意，後轉到北市迪化街從事山海產的養殖、加工、進出口業務，累積了不少財富。不過李家並不只是迪化街一般的商家而已，台北商專畢業的李銘松，早在70年代就創立了松哲會計師事務所，高峰時員工多達一、兩百人，迪化街店家的帳務，幾乎都是松哲在處理，李銘松也堪稱是迪化街的「大帳房」。之後李銘松又投資了由賴永吉擔任所長的正風聯合會計師事務所，而他的女兒、女婿也都是執業會計師，可以說是標準的「會計世家」。多年累積的精算性格和敏銳度，對於李銘松的投資有很大的幫助。
多年精算擅獵地 中國買地大賺，口袋超深房地產也是李銘松重要的投資事業，他成立了松哲公司，陸續買進了不少土地與房地產；不過真正讓他快速累積財富的，其實是中國大陸的投資。早在1988年，台灣開放大陸探親後不久，他就成為第一批到大陸投資的台商，剛開始從事製造業，包括食品加工、麵包、中藥製造等；之後又跨入房地產，除了開發興建，也買進不少不動產做投資，例如在上海古北新區，他幾乎買了一整條街；另外在北京、廣州、昆明都有物業。一直到2000年左右，他覺得房價漲幅已大，加上幾年來新台幣兌美元匯率從1:26貶值到1:35，他因此決定獲利了結，陸續處分不動產後匯回台灣，房市、匯率兩頭賺的結果，讓他賺進大筆鈔票。李銘松指出，他投資的原則一向是見好就收，留一點給別人賺，所以儘管之後大陸房價持續大漲，他並不覺得可惜。他最近的一個案子是北市復興北路原中興百貨的不良資產，從地下二樓到地上四樓總計2630坪，李銘松以近20億元買下，目前租給知名的「星聚點」KTV。第一太平戴維斯經理田揚名指出，從買進價格與租金收益來看，這是一筆相當划算的投資。
李銘松夫婦全台獵地的軌跡包括集團旗下位於台北市南京西路的飯店，就是李銘松買下原有建築拉皮、重新裝潢。而位於北投的溫泉館，也是先承租原有的東南飯店，再改裝更名為有三十間客房的四季溫泉酒店，兩案投入金額就超過十億元。
另外，中興百貨大樓因經營不善，○八年初透過外商商仲業者釋出出售訊息，受到金融海嘯波及，原本開出二十億元的底價，最後在○八年底以約十二億元賣給國內個人投資人，神祕買家就是李銘松。集團在高雄市中央公園正對面也買下了大樓，準備未來重新整裝後，作為飯店之用。此外， 在宜蘭礁溪也有開五星級飯店的計畫，而李總裁也在持續物色土地，朝著在全台至少開七、八家飯店的目標邁進。
此外，台北市敦化南路的「一品大廈」李氏夫婦在○四年六月台北市房價低檔時，出手買入十三樓之一、十四樓之一 各七十八坪大坪數單位，登記在二人子女名下。這幾年來，李銘松夫婦全台大買房地產的投資總金額，估計接近百億元，變身成為台灣房地產界的 超級投資客？
近年來，政府大力支持觀光產業 發展，加上雪隧開通，讓宜蘭成為觀光大縣，也帶動土地價格大幅飆漲，不少人靠著買賣土地，就為自己賺進大筆財富。包括李銘松在內的「宜蘭幫」，於是一起結 盟合夥，轉進台北市投資不動產。而看好陸客來台觀光題材，近年來吸引不少中資來台收購中小型旅館。
2008/12 皇家季節中興百貨4樓、地下1~2F 2630坪12億元
2007/12 大同區南京西路皇家季節酒店經典館 916.6坪估計6億元
2009/9 四季商旅高雄市番喜町百貨 4687.17坪12億元
2010/06 新光人壽標售位於西門町寶慶路的舊總部大樓土地（約344.55坪），由皇家季節酒店以18.23億元得標；換算每坪529萬元，比底標價高出6%，創下台北西區土地新天價。
【對外煙霧彈】
皇家季節酒店集團副總何志隆表示，未來將邀請日本知名設計師伊東豐雄規畫，籌建四星級商務飯店，預計總投資金額將高達三十億元。
2010/8 GE通用地產集團把和成企業大樓成功易主，被李銘松的四季商旅有限公司以近10億元的價格買下，並於7月27日完成移轉過戶。若以地坪133.1坪推估，此次轉手成交價已以每坪700多萬元、改寫中山區「地王」紀錄。
【對外煙霧彈】
台北市商用不動產市場已開始走「國際盤」，四季商旅集團若能改建為平價旅館、商務旅館，不但可坐擁穩定長期營業收入，更可享有長期房地產增值利益。
2012/11 西門町寶慶路的土地以總價36.7977億元每坪1068萬元價格賣給中國信託人壽，改寫素地單坪天價紀錄，將興建總部大樓。中國信託人壽強調，看好未來雙子星「東西軸線翻轉」前景，價格「非常合理」。
中國信託人壽發言人卓長興解釋，因中信人壽目前並沒有自用辦公場所，位於台北市的總公司及四處電話行銷中心都是租用，年租金就高達六千五百萬元，因此尋求開發素地興建總部大樓，以降低取得成本。
2013/3 和成企業大樓以16億元成交賣給國泰蔡家旗下「萬達投資」，土地坪數133坪、建物1265坪。土地每坪單價高達1202萬元、建物每坪單價126萬元，都是國內土地與商辦大樓高價，主要是因為土地產權單純、市中心獨棟商辦大樓難找，若以收益型不動產的角度來看，和成大樓的確相當具有吸引力。
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西門町寶慶路精算
該基地位於台北市捷運板南線西門站出口，屬商四土地、建蔽率七十五％、容積率八百％，緊鄰中華路，可銜接環河快速道路及市民大道；其東側緊鄰遠東百貨商圈，西側為西門町商圈，未來待雙子星完工、政府推動的「西區軸線翻轉」將成真，該地區的前景無可限量。位於博愛特區範圍的邊緣外，建照申請相當困難，這次是帶有建照銷售，具有土地以外的附加價值，買主只要一過戶，便可直接開發興建。
李銘松投資數據
法定建坪(含容獎) 15.84
建坪土地成本 不含容積移轉(萬/坪)33.40
最低售價(萬/坪) 66.55
建商利潤(萬/每土地坪) 210.82
購屋者投報率 3.396%
總樓地板面積 不含公設(坪) 3308
建造出租(IRR-貸款利率) 5.163%
中國信託人壽投資數據
法定建坪(含容獎) 15.84
建坪土地成本 不含容積移轉(萬/坪)67.42
最低售價(萬/坪) 113.33
建商利潤(萬/每土地坪) 359.04
購屋者投報率 1.994%
總樓地板面積 不含公設(坪) 3308
建造出租(IRR-貸款利率) 2.588%
對照近期西區的大型成交案件，包括2012/8月份富邦人壽買下萬國大樓整棟，換算每坪土地成本在一千四百萬至一千五百萬元間；新光人壽日前買下大亞百貨一樓商場，換算土地成本也高達一千三百萬元。業界說，中國信託人壽天價標地不見得不划算。
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和成企業大樓精算
和成欣業指出，此次買賣價格為土地每坪435.27萬元，基地共一三三．一坪；建物每坪房屋現值八．四五萬元，總建坪一二三七．二九坪，整棟大樓總計以六．八四億元成交，獲利四一○○萬元，完成活化閒置資產的目標。和成未來三年仍以月租二六二．五萬元的租金，繼續回租，作為衛浴產品展示旗艦店。
商業不動產市場再傳捷報。活躍台灣房地產市場多年的美國外資法人GE Real Estate通用地產集團，昨天砸下六．八四億元，相當於每坪高達四三五．二七萬元的土地價格，買下老牌衛浴龍頭和成欣業公司位於南京東路三段、建國北路口的「和成欣業企業總部」大樓，再創下外資法人收購一整棟辦公大樓的紀錄；和成不但可活化業外資產，更將以「售後租回」（Sale and Lease Back）的模式，回租三年，使得通用地產集團立刻享有每年五％的租金報酬率，創下雙贏局面。
李銘松投資數據
法定建坪(含容獎,移轉) 15.52
建坪土地成本 含容積移轉(萬/坪) 48.38
最低售價(萬/坪) 87.15
建商利潤(萬/每土地坪) 270.56
購屋者投報率 2.593%
總樓地板面積 不含公設(坪) 1252
建造出租(IRR-貸款利率) 3.738%
國泰蔡家旗下「萬達投資」投資數據
法定建坪(含容獎,移轉) 15.52
建坪土地成本 含容積移轉(萬/坪) 77.43
最低售價(萬/坪) 127.09
建商利潤(萬/每土地坪) 394.58
購屋者投報率 1.778%
總樓地板面積 不含公設(坪) 1252
建造出租(IRR-貸款利率) 2.154%
李銘松出身宜蘭頭城，與太太方素蝶都是宜蘭望族，迄今在宜蘭仍擁有大筆農地與建地。李銘松家族最早在宜蘭從事海產養殖生意，後轉到北市迪化街從事山海產的養殖、加工、進出口業務，累積了不少財富。不過李家並不只是迪化街一般的商家而已，台北商專畢業的李銘松，早在70年代就創立了松哲會計師事務所，高峰時員工多達一、兩百人，迪化街店家的帳務，幾乎都是松哲在處理，李銘松也堪稱是迪化街的「大帳房」。之後李銘松又投資了由賴永吉擔任所長的正風聯合會計師事務所，而他的女兒、女婿也都是執業會計師，可以說是標準的「會計世家」。多年累積的精算性格和敏銳度，對於李銘松的投資有很大的幫助。
多年精算擅獵地 中國買地大賺，口袋超深房地產也是李銘松重要的投資事業，他成立了松哲公司，陸續買進了不少土地與房地產；不過真正讓他快速累積財富的，其實是中國大陸的投資。早在1988年，台灣開放大陸探親後不久，他就成為第一批到大陸投資的台商，剛開始從事製造業，包括食品加工、麵包、中藥製造等；之後又跨入房地產，除了開發興建，也買進不少不動產做投資，例如在上海古北新區，他幾乎買了一整條街；另外在北京、廣州、昆明都有物業。一直到2000年左右，他覺得房價漲幅已大，加上幾年來新台幣兌美元匯率從1:26貶值到1:35，他因此決定獲利了結，陸續處分不動產後匯回台灣，房市、匯率兩頭賺的結果，讓他賺進大筆鈔票。李銘松指出，他投資的原則一向是見好就收，留一點給別人賺，所以儘管之後大陸房價持續大漲，他並不覺得可惜。他最近的一個案子是北市復興北路原中興百貨的不良資產，從地下二樓到地上四樓總計2630坪，李銘松以近20億元買下，目前租給知名的「星聚點」KTV。第一太平戴維斯經理田揚名指出，從買進價格與租金收益來看，這是一筆相當划算的投資。
李銘松夫婦全台獵地的軌跡包括集團旗下位於台北市南京西路的飯店，就是李銘松買下原有建築拉皮、重新裝潢。而位於北投的溫泉館，也是先承租原有的東南飯店，再改裝更名為有三十間客房的四季溫泉酒店，兩案投入金額就超過十億元。
另外，中興百貨大樓因經營不善，○八年初透過外商商仲業者釋出出售訊息，受到金融海嘯波及，原本開出二十億元的底價，最後在○八年底以約十二億元賣給國內個人投資人，神祕買家就是李銘松。集團在高雄市中央公園正對面也買下了大樓，準備未來重新整裝後，作為飯店之用。此外， 在宜蘭礁溪也有開五星級飯店的計畫，而李總裁也在持續物色土地，朝著在全台至少開七、八家飯店的目標邁進。
此外，台北市敦化南路的「一品大廈」李氏夫婦在○四年六月台北市房價低檔時，出手買入十三樓之一、十四樓之一 各七十八坪大坪數單位，登記在二人子女名下。這幾年來，李銘松夫婦全台大買房地產的投資總金額，估計接近百億元，變身成為台灣房地產界的 超級投資客？
近年來，政府大力支持觀光產業 發展，加上雪隧開通，讓宜蘭成為觀光大縣，也帶動土地價格大幅飆漲，不少人靠著買賣土地，就為自己賺進大筆財富。包括李銘松在內的「宜蘭幫」，於是一起結 盟合夥，轉進台北市投資不動產。而看好陸客來台觀光題材，近年來吸引不少中資來台收購中小型旅館。
2008/12 皇家季節中興百貨4樓、地下1~2F 2630坪12億元
2007/12 大同區南京西路皇家季節酒店經典館 916.6坪估計6億元
2009/9 四季商旅高雄市番喜町百貨 4687.17坪12億元
2010/06 新光人壽標售位於西門町寶慶路的舊總部大樓土地（約344.55坪），由皇家季節酒店以18.23億元得標；換算每坪529萬元，比底標價高出6%，創下台北西區土地新天價。
【對外煙霧彈】
皇家季節酒店集團副總何志隆表示，未來將邀請日本知名設計師伊東豐雄規畫，籌建四星級商務飯店，預計總投資金額將高達三十億元。
2010/8 GE通用地產集團把和成企業大樓成功易主，被李銘松的四季商旅有限公司以近10億元的價格買下，並於7月27日完成移轉過戶。若以地坪133.1坪推估，此次轉手成交價已以每坪700多萬元、改寫中山區「地王」紀錄。
【對外煙霧彈】
台北市商用不動產市場已開始走「國際盤」，四季商旅集團若能改建為平價旅館、商務旅館，不但可坐擁穩定長期營業收入，更可享有長期房地產增值利益。
2012/11 西門町寶慶路的土地以總價36.7977億元每坪1068萬元價格賣給中國信託人壽，改寫素地單坪天價紀錄，將興建總部大樓。中國信託人壽強調，看好未來雙子星「東西軸線翻轉」前景，價格「非常合理」。
中國信託人壽發言人卓長興解釋，因中信人壽目前並沒有自用辦公場所，位於台北市的總公司及四處電話行銷中心都是租用，年租金就高達六千五百萬元，因此尋求開發素地興建總部大樓，以降低取得成本。
2013/3 和成企業大樓以16億元成交賣給國泰蔡家旗下「萬達投資」，土地坪數133坪、建物1265坪。土地每坪單價高達1202萬元、建物每坪單價126萬元，都是國內土地與商辦大樓高價，主要是因為土地產權單純、市中心獨棟商辦大樓難找，若以收益型不動產的角度來看，和成大樓的確相當具有吸引力。
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西門町寶慶路精算
該基地位於台北市捷運板南線西門站出口，屬商四土地、建蔽率七十五％、容積率八百％，緊鄰中華路，可銜接環河快速道路及市民大道；其東側緊鄰遠東百貨商圈，西側為西門町商圈，未來待雙子星完工、政府推動的「西區軸線翻轉」將成真，該地區的前景無可限量。位於博愛特區範圍的邊緣外，建照申請相當困難，這次是帶有建照銷售，具有土地以外的附加價值，買主只要一過戶，便可直接開發興建。
李銘松投資數據
法定建坪(含容獎) 15.84
建坪土地成本 不含容積移轉(萬/坪)33.40
最低售價(萬/坪) 66.55
建商利潤(萬/每土地坪) 210.82
購屋者投報率 3.396%
總樓地板面積 不含公設(坪) 3308
建造出租(IRR-貸款利率) 5.163%
中國信託人壽投資數據
法定建坪(含容獎) 15.84
建坪土地成本 不含容積移轉(萬/坪)67.42
最低售價(萬/坪) 113.33
建商利潤(萬/每土地坪) 359.04
購屋者投報率 1.994%
總樓地板面積 不含公設(坪) 3308
建造出租(IRR-貸款利率) 2.588%
對照近期西區的大型成交案件，包括2012/8月份富邦人壽買下萬國大樓整棟，換算每坪土地成本在一千四百萬至一千五百萬元間；新光人壽日前買下大亞百貨一樓商場，換算土地成本也高達一千三百萬元。業界說，中國信託人壽天價標地不見得不划算。
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和成企業大樓精算
和成欣業指出，此次買賣價格為土地每坪435.27萬元，基地共一三三．一坪；建物每坪房屋現值八．四五萬元，總建坪一二三七．二九坪，整棟大樓總計以六．八四億元成交，獲利四一○○萬元，完成活化閒置資產的目標。和成未來三年仍以月租二六二．五萬元的租金，繼續回租，作為衛浴產品展示旗艦店。
商業不動產市場再傳捷報。活躍台灣房地產市場多年的美國外資法人GE Real Estate通用地產集團，昨天砸下六．八四億元，相當於每坪高達四三五．二七萬元的土地價格，買下老牌衛浴龍頭和成欣業公司位於南京東路三段、建國北路口的「和成欣業企業總部」大樓，再創下外資法人收購一整棟辦公大樓的紀錄；和成不但可活化業外資產，更將以「售後租回」（Sale and Lease Back）的模式，回租三年，使得通用地產集團立刻享有每年五％的租金報酬率，創下雙贏局面。
李銘松投資數據
法定建坪(含容獎,移轉) 15.52
建坪土地成本 含容積移轉(萬/坪) 48.38
最低售價(萬/坪) 87.15
建商利潤(萬/每土地坪) 270.56
購屋者投報率 2.593%
總樓地板面積 不含公設(坪) 1252
建造出租(IRR-貸款利率) 3.738%
國泰蔡家旗下「萬達投資」投資數據
法定建坪(含容獎,移轉) 15.52
建坪土地成本 含容積移轉(萬/坪) 77.43
最低售價(萬/坪) 127.09
建商利潤(萬/每土地坪) 394.58
購屋者投報率 1.778%
總樓地板面積 不含公設(坪) 1252
建造出租(IRR-貸款利率) 2.154%
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