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已經在短短三年內發展出總計500間以上旅館房間的C總裁，像我們坐的高鐵一樣，持續朝一年開發至少兩棟新旅館的步伐邁進。由於掌握旅行社的陸客客源，C總裁旗下每家旅館都保持九成以上的住房率。為了配合陸客全島行程，我協助他與幾家南部大型傳統產業公司洽談合作，評估遴選這些公司優質地段的閒置資產，活化改建為商務旅館。 我問C總裁為什麼這麼積極，「旅館投資也有M型化競爭了，要用M型左端最便宜的房價，衝M型右段最高的市場佔有率。」
台北優質地段的物件，除非業主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。對於曾投資香港、上海高價商鋪的外資，知道這些優質地段仍有上漲空間，所以興趣度仍濃。 至於住宅方面，台北市精華土地已一地難求。因此倘若建商們「有幸」取得優質區位土地，建商們無不耗盡心思，打造獨一無二特色豪宅。想他們主動降價？不可能。 但是，若非位處都會區核心商圈或重要捷運站，同時又有大型造鎮規模、高重複性的住宅物件，將可能往M型左端發展，隨市場機制逐步降價以符合大多數買方的期待。
房地產投資者的策略，則應該致力於把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件向右端翻轉。
第一：不要吝嗇於投資「談判」
學習房地產談判是C/P值最高的一項投資。以台北為例，一個中古住宅動輒價格都在兩千萬以上，可能因為精心安排一個15分鐘的面對面談判議價，就可以再打9折，省下200萬，夠抵得上一個普通公務員三年工作年薪。
Hint >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
談判講價
第一：找到真正做決策的人
H認為談判這件事沒有對錯，重點是對的「人」。找到真正做決策的人，這個人的決策模式、談判風格、邏輯思考都要能夠掌握，才有可能在關鍵時刻讓他下YES的決定。雖說房屋買賣常有「買方代表」或「賣方代表」，但通常隔著人傳話，除非這人也是談判高手，鮮少能夠成交的。還不如把中間人佣收談清楚後，安排直接與決策者面對面談。
第二：確認雙方需求與利益
H認為賣方決定這個價格，買方設定這個買價，絕對都有其計算邏輯。但是，除此以外，一定還有一些心理因素或其他需求利益，會影響雙方對價格的鬆動。比如說，有賣方堅持這個價，是因為他在外借款連本帶利要這麼多，若房地產不賣到這麼多就連債都還不完。但是，如果可以幫他處理那個債，也許就可以鬆動他的價。
第三：找到雙方可接受的替代方案
談判成交，除非是天作之合，那就是在雙方認知的退讓極限裡找到交集。H認為這退讓極限不見得是價格，還可以天馬行空地想，一定可以找到雙方可接受的替代方案。最近我朋友賣房子，買方很有興趣但出的價格一直很低無法成交；經我了解對方是收益型投資人，跟H討論後，建議我朋友提出售後以5%回租兩年的條件，對方居然一塊錢也沒砍就成交了。
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第二：擴大格局，看事情的角度就會不一樣。
房市M型化的特色在於，位處M型右端的投資者會保有更穩定豐富的獲利，但投入的資源也相對驚人。因此，如何藉由銀行融資、私募基金、大型金主支援，以資金保有區域競爭性，會是相當重要的課題。
Hint >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
銀行朋友幫你判斷投資成本與融資方案。
仲介朋友幫你掌握地區行情與交易安全。
顧問朋友幫你評估各類房產的疑難雜症。
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以投資店面為例，未來投資人不應該只是以單棟店面投資作為思考，而是應以結合鄰房各家店面(或是一次吃下多間店面)，以大格局尋求將此區重新定位，或者引入特色大店，打造成具人潮吸引力的金雞母。
早期忠孝敦化商圈，以Sogo百貨延伸至頂好商圈，算是忠孝敦化最熱鬧的一級戰區。但是近期由於明曜百貨的大改裝引入UNIQLO旗艦店，加上對面ZARA大型旗艦店的開幕，將明曜商圈周邊扭轉為更熱鬧的逛街商區。從地段指數分析，明曜商圈已勝過頂好商圈，高價地段扭轉成功。
國外投資也是可以考慮的方向。
Hint >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
越是人治重於法治的國家，越要注意持有安全。<中國、俄羅斯>
越是貸款利率高的國家，越要注意租金淨利。<印尼>
越是陌生且華人少的國家，越要注意出場預測。<日本、歐、美國家>
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台北優質地段的物件，除非業主有急迫性的資金周轉壓力，一般開價跟議價姿態都頗高。對於曾投資香港、上海高價商鋪的外資，知道這些優質地段仍有上漲空間，所以興趣度仍濃。 至於住宅方面，台北市精華土地已一地難求。因此倘若建商們「有幸」取得優質區位土地，建商們無不耗盡心思，打造獨一無二特色豪宅。想他們主動降價？不可能。 但是，若非位處都會區核心商圈或重要捷運站，同時又有大型造鎮規模、高重複性的住宅物件，將可能往M型左端發展，隨市場機制逐步降價以符合大多數買方的期待。
房地產投資者的策略，則應該致力於把房價在M型右端的物件向上提升，或是原本房價在M型左端的物件向右端翻轉。
第一：不要吝嗇於投資「談判」
學習房地產談判是C/P值最高的一項投資。以台北為例，一個中古住宅動輒價格都在兩千萬以上，可能因為精心安排一個15分鐘的面對面談判議價，就可以再打9折，省下200萬，夠抵得上一個普通公務員三年工作年薪。
Hint >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
談判講價
第一：找到真正做決策的人
H認為談判這件事沒有對錯，重點是對的「人」。找到真正做決策的人，這個人的決策模式、談判風格、邏輯思考都要能夠掌握，才有可能在關鍵時刻讓他下YES的決定。雖說房屋買賣常有「買方代表」或「賣方代表」，但通常隔著人傳話，除非這人也是談判高手，鮮少能夠成交的。還不如把中間人佣收談清楚後，安排直接與決策者面對面談。
第二：確認雙方需求與利益
H認為賣方決定這個價格，買方設定這個買價，絕對都有其計算邏輯。但是，除此以外，一定還有一些心理因素或其他需求利益，會影響雙方對價格的鬆動。比如說，有賣方堅持這個價，是因為他在外借款連本帶利要這麼多，若房地產不賣到這麼多就連債都還不完。但是，如果可以幫他處理那個債，也許就可以鬆動他的價。
第三：找到雙方可接受的替代方案
談判成交，除非是天作之合，那就是在雙方認知的退讓極限裡找到交集。H認為這退讓極限不見得是價格，還可以天馬行空地想，一定可以找到雙方可接受的替代方案。最近我朋友賣房子，買方很有興趣但出的價格一直很低無法成交；經我了解對方是收益型投資人，跟H討論後，建議我朋友提出售後以5%回租兩年的條件，對方居然一塊錢也沒砍就成交了。
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第二：擴大格局，看事情的角度就會不一樣。
房市M型化的特色在於，位處M型右端的投資者會保有更穩定豐富的獲利，但投入的資源也相對驚人。因此，如何藉由銀行融資、私募基金、大型金主支援，以資金保有區域競爭性，會是相當重要的課題。
Hint >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
銀行朋友幫你判斷投資成本與融資方案。
仲介朋友幫你掌握地區行情與交易安全。
顧問朋友幫你評估各類房產的疑難雜症。
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以投資店面為例，未來投資人不應該只是以單棟店面投資作為思考，而是應以結合鄰房各家店面(或是一次吃下多間店面)，以大格局尋求將此區重新定位，或者引入特色大店，打造成具人潮吸引力的金雞母。
早期忠孝敦化商圈，以Sogo百貨延伸至頂好商圈，算是忠孝敦化最熱鬧的一級戰區。但是近期由於明曜百貨的大改裝引入UNIQLO旗艦店，加上對面ZARA大型旗艦店的開幕，將明曜商圈周邊扭轉為更熱鬧的逛街商區。從地段指數分析，明曜商圈已勝過頂好商圈，高價地段扭轉成功。
國外投資也是可以考慮的方向。
Hint >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
越是人治重於法治的國家，越要注意持有安全。<中國、俄羅斯>
越是貸款利率高的國家，越要注意租金淨利。<印尼>
越是陌生且華人少的國家，越要注意出場預測。<日本、歐、美國家>
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