Michael Blog

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房價愈打愈高，有很多因素，一般相信最主要原因仍在資金泛濫，大陸熱錢泛濫除了讓大陸房價控制不住，也淹到了香港，台北市多少也受其影響，因為購屋者主要是大陸台商。兩岸三地政府打房從抑制需求下手，但資金無處可去的問題沒有解決，打房效果就大打折扣。第三季以來，三地房市同步下滑，主要來自國際景氣影響，從經濟學上的定律來看，市場果然永遠是對的。

房地產市場逐漸出現警訊

在2011/5月份，查諾斯就曾表示，中國商業房地產市場供應過剩跡象明顯。他當時引用數據稱，北京大約14%的寫字樓，上海大約9%的寫字樓，都閑置無用。“中國政府繼續提供援助的惟一方法就是印刷更多紙幣，這將推高通脹，人們存在銀行的錢會貶值。”

2011/09/26根據各家房地產企業上半年財報顯示，106家上市房企整體資產負債率達到了72%，負債總額突破人民幣1.09兆（約新台幣5.2兆），較去年同期上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經佔負債總額的70.6%，也比過去同期高出54%。然而，與持續走高的負債總額相對應的卻是，銀行貸款的不斷收縮。大陸國家統計局的數據顯示，今年1到8月，房地產開發企業資金來源為人民幣5.4兆（約新台幣26兆）。與此同時，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到人民幣9,640億元（約新台幣4.6兆）。

目前大陸地產市場不是沒人要買，而是觀望情緒濃厚，大家都在等降價。由於房企上半年負債率過高，預估最快一線城市至年底前將出現10% 至15%左右的降價。在一線城市降價後，二線城市可能很快就會跟進。在房企資金鏈日趨緊張的情況下，除了年底房企將以降價換取資金回籠，屆時，由於中小房企融資成本遠遠高於大型房企，不排除年底會有一部分小型房企出現資金鏈斷裂的現象。市面上“房地產基金集合資金信托計劃”，其融資規模約8.6億元，預期客戶年化收益率就高達25%。

銀監會2011/9/21發文，要求信托公司展開與綠城集團及關聯企業房地產信托業務情況調查。綠城中國（03900.HK）長期高負債率經營，由于政策及市場的調整，近期公司資金壓力日漸緊張。“2010年綠城銷售額達580億元，而利潤只有10億元，利潤率不到2%。從綠城所售房子的房價看，毛利基本在50%~200%之間，但這麼高的毛利，最終利潤率卻只有2%，只能說明大部分利潤被高利貸吃了”。若綠城的樓盤降價促銷，降價幅度小，效果無法凸顯，降價幅度大，則盈利空間必然進一步降低，未來競爭能力受影響。

民間借貸的繁榮根本原因在於資金供求矛盾突出，當地持續多年的經濟快速發展，帶來了大量的資金需求，但正常渠道的資金供給卻相對有限，從而形成了巨大的資金缺口。而煤炭價格上漲以及拆遷補償給當地人帶來的資本積累則在兩者之間提供了一道彌合的橋梁。民間借貸的一個重要風險就是可能會導致中低收入人群血本無歸，進而造成社會問題，而且資訊越不對稱就越容易造成恐慌。

中福地產王福金自殺案、蘇葉女案、祁有慶案等等，伴隨著溫州高利貸危機的升溫，彌漫在鄂爾多斯城上空的恐慌也在升溫。鄂爾多斯一名從事放貸的老闆透露，90%以上的當地民眾都參與了民間放貸活動。民間資本占房地產比例可能達30%到40%，占煤礦業的比例則達60%到70%。

建設銀行已將首次置業者購買二手房按揭貸款利率上浮，根據客戶信用資質上調至基準利率的1.05倍至1.1倍。“進入第四季度後，銀行信貸額度早已呈現捉襟見肘之勢，銀行需要騰挪信貸額度，房屋按揭貸款額度受限，利率自然上漲。”招商銀行信貸部門負責人對記者表示。

在近90%的高负债率和市场销售压力下，“华南五虎”之一的富力地产成为首个公开承认降价的品牌房企，并再次下调全年销售目标400亿元至320亿元。

瑞信先前預計中國銀行業的壞賬比例為4.5%-5%。據中國人民銀行，2011至6月份，不良貸款佔貸款總額的比例為1%。 瑞信分析師昨天發布報告稱，地方政府、房地產、制造業及微小企業占銀行貸款55%的比重，預計其中潛在不良貸款的比重超過80%，這些領域是造成不良貸款風險的主要來源。分析師稱，預計不良貸款占銀行資產凈值的比例或達到65%-100%。不良貸款佔總貸款的比例在未來幾年可能會升至8%-12%，從而令貸款損失佔銀行權益資本的比例升至40%-60%。中央匯金出手增持四大銀行股份。中國銀行報告中指出，在考慮關鍵外部因素和內部經營因素，未來5年銀行不良貸款率合理區間為1.61%-3.24%。

房地產泡沫破裂首當其衝的是信託行業

如果房地產價格泡沫破裂，首當其衝的就是信託行業，因為中國銀行（601988）早已收緊了對房地產行業的貸款，信託已經成為很多房地產公司的主要資金來源。根據用益信託工作室發佈的信託報告，房地產信託在資金規模上的佔比已經達到整個信託資金的65.86%。大型房企已經嚴重依賴信託的資金。

房地產信託的平均融資成本在20%左右，比銀行貸款利率要高很多。一旦房企資金鏈斷裂，房地產金融風險首先就蔓延到信託行業。如果房地產商的資金鏈更加嚴峻，這類產品的收益率還會繼續走高，風險就更大了。

2011/6月底以來，銀監會就進一步加深了對信托行業的監管，對房地產信托業務實施“逐一審批”，債券融資類房地產信托被暫停。而10月13日起，多家信托公司突然接到消息稱，監管層暫停審批與房地產有關的所有類型的信托業務，包括股權類信托。2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2800億元，今年上半年投向房地產的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產信托資金余額6051.91億元。房地產信托產品期限一般為1－2年，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產信托集中兌付期。

大宗商品價格大幅回檔

房地產建設直接占到中國鋼材使用量的40%左右。但是如果把家用電器、汽車生產、與房地產相關的基礎設施以及其它依賴房地產的行業考慮進去，中國高達三分之二的鋼材消費量基本上是由房地產支出推動的。安德森表示：“從宏觀角度看，如果你不理解中國房地產，你大概就不會理解中國。如果你在追蹤這些大宗商品和行業（比如金屬、水泥、鐵礦石、煤炭、汽車零部件、建築設備、發電機械等等），你最好能對中國內地的房地產市場做出正確的判斷。”

對地方財政和銀行風險產生負面影響

如果房地產泡沫破裂，中國的地價必然下降。以日本為例，日本目前六大都市住宅用地價格為最高點時的36%，而商業用地價格更是最高點1985年的16%。土地出讓收入是地方政府主要的財政收入來源，隨著土地價格“節節攀高”，地方融資平臺得以興修大量基礎設施，從而有力推動中國經濟增長。地方政府融資平臺貸款大多為中長期貸款。通過全國信貸登記系統監測，一些地方性融資平臺的負債率達到94%，有的地方甚至高達400%，而國際上平均為80%～120%。去年全年9.59萬的新增貸款有40%流入地方政府的融資平臺。

地方政府的舉債規模，從2008年年初的1.7億膨脹到去年底的6萬億左右，地方政府債務危機的風險陡增。房價將是這類貸款品質最大的影響因素。樓市價格泡沫的破裂，無疑會導致地方融資平臺出現問題，那將直接影響銀行，出現銀行壞賬的增加。

對居民消費及整體經濟的影響

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，房地產價格的變動對消費的影響遠大於股票。以香港經驗來看，當樓價大幅下滑造成大量負資產，房地產交易大幅減少，連帶建築、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其他行業。

此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產貶值。由於經濟不景氣和個人收入水準的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以備不時之需。以美國經驗看，房地產業的下滑至少使經濟增長率下降2個百分點以上。個人消費的萎縮又使眾多生產消費品的產業部門陷入困境，令大量企業倒閉及裁員。

中國的房地產泡沫即使破裂，其影響要小得多。首先，中國當前不存在股市泡沫，其次，中國的銀行都是國有銀行，第三，中國經濟基本面良好，既沒有大量的外債，也沒有貿易逆差，財政赤字也在可控範圍內(PS 日本當年也沒有)。因此，即使發生了房地產泡沫破裂也不會對中國經濟產生重創。最後，中國的房價必將是一個緩慢下降的過程，而非快速下降。

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201/11/1

大陸貨幣政策「轉向」跡象越來越明顯。中國人民銀行（大陸央行）1日在公開市場僅發行100億人民幣1年期央票，較上周驟減5成；同時，四大國有銀行新增信貸10月底突然「暴衝」。這兩大徵兆，意味大陸開始向市場注資，緊縮政策開始鬆動。

2011/11/10 中國信貸政策微調

首先﹐中國央行每周定期賣出和贖回國債的公開市場操作已經被用於向經濟體系注入流動性。溫家寶講話之後的那一週﹐中國央行向金融體系釋放了960億元（約合150億美元）的資金﹐徹底改變了此前三週從市場抽離資金的做法。

其次﹐中國央行可能會給商業銀行一個喘息的空間﹐這樣銀行可以暫時不用存入資金以滿足新的存款準備金要求。今年8月﹐中國央行要求商業銀行增加存款準備金﹐規模據估計達8, 900億元﹐銀行有六個月的時間分批完成目標。如果商業銀行得以暫時不用存入準備金﹐那麼它們能有更多的資金用於放貸。今年8月央行增加存款準備金時沒有發佈正式通知。如果現在央行允許降低準備金數額﹐那麼其很有可能也不會發佈公告。

最後﹐每年12月都有大筆財政性存款離開央行湧入商業銀行。過去三年中﹐這筆資金的數額均超過1萬億元。在正常年份﹐央行會收緊信貸韁繩﹐防止商業銀行將多出的存款變成貸款。如果今年央行採取較為寬鬆的做法﹐那麼商業銀行的可放貸資金將會增加。

中國2011/11/9公布10月消費者物價指數（CPI）數據，年增率5.5％，較上個月6.1％持續滑落，創5個月來低點，通貨膨脹率掉頭向下也將促進信貸的進一步放鬆。中國國際金融有限公司（China International Capital Corp.）的研究員說﹐存款準備金率有選擇的降低可能成為向經濟體系注入更多流動性的手段。降低小銀行的存款準備金率將釋放部分可用於放貸的資金﹐且此舉不會釋放信貸全面放鬆的信號。

所有這些和2009年的刺激計劃相比﹐都不可同日而語。由於預計通貨膨脹率在2012年將保持在4%左右﹐且銀行在過去兩年多內已經放出了大筆貸款﹐現在的情況不會是2009年的重演。但目前這些現象確實表明﹐政府正在悄悄地改變政策﹐以促進經濟增長。

2011/11/18    上海地王大幅降價

上海四大地王之一新城地產旗下的新城公館，近日每平方公尺直接降價人民幣7,000元（約新台幣11萬元），出現大陸房地產有史以來最大降幅。但據悉，大幅降價後的效果並不理想，販售表現平平，這表示目前地王市場的消化能力迅速萎縮中。

2009、2010年誕生的地王，無論單價、總價或地王總數，都創下大陸樓市之最。但如今，曾豪氣吞下地王的開發商發現，地王現已成燙手山芋。

據上海資深房地產業者柴一峰分析，這四大地王面對前期土地款融資難題、規劃開工高要求、建設週期苛刻、販售及定價壓力等，既是眼下所處難題，也是每塊地王在整個開發中都要面對的，並導致樓板價成本過高，當前售價已接近開發商成本價。過高的土地成本，整體市場上房價存在巨大的下調壓力，地王的痛苦就在於此。土地的遊戲規則正在改變，拿下地王後囤地以時間換價格空間的策略，在房價、地價市場轉捩點的雙重夾擊中，開始失效。

2011/11/30

中國終於結束了連續兩年多的上調存款準備金率和加息的步伐，在30日歐洲時段，下調存款準備金率50個基點，也有原來的21.50%下調至20.50%。

2012/01/20

大陸出口放緩，房地產市場持續低迷，恐危及經濟發展，迫使大陸進一步放寬緊縮政策。消息指出，中國人民銀行（大陸央行）要求5大國有銀行第1季放款規模至少成長5%；此外，銀監會計畫放寬銀行資本適足率要求，並調降中小企業呆帳風險的權重。

另一方面，為遏止市場資金荒蔓延，人行昨日再透過附賣回操作，以6.05%利率向市場注資1830億（人民幣，下同）。分析指出，市場資金緊張情形仍未改善，人行可能於春節前後調降存款準備率。

分析人士稱，由於「中國版的巴塞爾協議Ⅲ」對各項監管標準要求較高，造成銀行龐大壓力，考慮到實際情況，新監管標準可能會進行微調。放寬資本規定，也能使銀行提供更多貸款而毋需透過增資或發債募資。除力保經濟成長，針對近期市場大鬧資金荒，人行本月透過附賣回操作向市場注資3532多億，加上本周公開市場到期資金1260億，共向市場投放約4800億。

值得注意的是，昨日銀行間拆借利率大幅下滑，隔夜、1周、1個月拆借利率分別下降167、189、220個基本點（bp），市場資金緊張局勢稍微舒緩，附賣回操作似乎奏效。