close
結論：
(1) 都更單元社區總戶數在50戶以上的不要買！
(2) 周邊區域新成屋房價在每坪40萬以下的不要買！
(3) 老房子屋齡仍在30年以內的不要買！
(4) 都更單元社區內店面戶數占20%以上的不要買！
(5) 面寬10米下的不要買！ 但河川綠地須特別考量！
都市更新單元就是政府核準可以劃定都市更新送件的單位，其劃定基準以台北市為例，一般都要在基地範圍1000平方公尺以上。但由於劃定都市更新單元只要10%的住戶同意就可以為之，可以由台北市都市更新處網站查詢該住宅位置是否已被 公告劃定都市更新單元。若有，恭喜你已向都市更新成功邁出第一步。然而，雖然依照法規最後的都市更新實施計畫送件門檻為75%住戶同意，但實務上政府要核定實施還是希望要100%同意，不然還是有社會正義問題與影響選票的抗爭事件。若是想在10年內順利藉都更投資出場，看到50戶以上的整合規模還是請直接離開吧！
一般建商在評估土地開發或合建時有個「價價比」，就是每坪「未來賣價/造價成本」的比值，目前一般建商對這個比值的安全要求約在3.3以上。也就是說若某地區推案在每坪99萬元，其容積建坪成本加上營建成本應該要壓在每坪30萬以下。
因此，由於在北部都會區蓋一個優質集合住宅其營建成本大概都在每坪10萬元以上了，故不含容積建坪成本其未來賣價都需要在每坪33萬以上才行。故若加計都市更新合建分配容積建坪成本，該區域新成屋必須在每坪40萬以上才有機會。
在台北市建物想要都市更新，必須符合台北市都市更新處公佈臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準 中十四項指標的其中三項，其中最關鍵的也最常見的就是「屋齡」。由於目前大部分的老舊房子都是鋼筋混凝土造，其得以辦理都市更新的年限就是30年。
「店面越多，都更越難！」為什麼呢？在都市更新整合實務上，建商會跟地主談以下幾個主要內容：
1.依權利分回坪數：依照協議合建比例或權利變換算出地主都更分回的面積。
2.預期分回位置：協議上述分回面積在新建物所分布的位置。
3.租賃補償金：依參與都市更新開發期間地主損失的租金做補償。
從住宅戶觀點來看，地主分回面積只要夠滿意，未來分回是高樓層或中低樓層，同在一層或分成上下兩層都還可以接受，租賃補償方面也很好計算，因為台北市的區域住宅租金還蠻好掌握的。但是店面戶就不同了！
在依權利分回坪數討論上，同樣的土地持分，店面戶會仗著自己一樓店面價值比樓上高的道理，要求更多的分回面積。但店面的價值是比樓上多1.3倍、還是1.5倍、甚至可能要求2倍？這就有得吵了。店面還有分面正馬路面前的跟面臨巷子的，兩個同樣都位於一樓的店面戶會為自己彼此價值差多少大打出手。 店面戶預期分回位置就更有得吵了。
80%建蔽率表示一塊地只能蓋80%投影面積，必須保留20%開放空間。這規定在30年前還沒有，以目前整塊基地一樓滿滿全是店面的舊大樓為例，只要店面戶參與開發重建，他未來在一樓的分回面積只會少不會多。除此之外，新大樓總要有供住戶出入的門廳跟電梯吧？總要有汽車出入地下車道吧？建商未來要賣一戶三千萬的住宅，若是門廳不夠氣派、汽車是機械升降出入，消費者怎麼會買單？然而這都會吃掉一樓的有限面積。曾經在都更公聽會場合，看到店面戶發現未來一樓店面只剩50%不到的面積時，氣得摔椅子直接離開。
至於租賃補償金，又是一個大挑戰。一個都更整合案中，若其中有一戶便利超商角店，不管是7-Eleven或是全家，都會視為都市更新整合的MILE STONE(里程碑)。哪家建商掌握了這家便利超商地主的都市更新同意書，幾乎就掌握了這個都更單元的整合主導權。因為，越是賺錢的店面，要地主簽都市更新同意書更難。因為，他要承受兩年重建期沒有租金收入，甚至未來店面招不到商的風險，所以會要求租賃補償金。最近有個知名建商原本在捷運士林站旁耕耘都更三年，由於周邊盡是賺錢的熱鬧店面，但都更整合仍遙遙無期，只得含淚標售手上持有的230坪土地（結果竟然還流標了）。從此有經驗的建商開始不碰店面戶數較多的都更案，而20%的店面佔比則是一個經驗值。
建築開發的限制：高度比。80%以上選擇投資都市更新的老屋的投資人，都知道因為都市更新可以取得容積獎勵。依台北市政府都市更新處的建築容積獎勵辦法，可依據基地符合F1至F6的情況，申請最高「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積加原容積」的開發容積。
以上的確是做都市更新必要的誘因，也是建商最關切的事項之一。然而，有了「給予」，當然也要「管理」。一般都市計畫土地使用分區都有其開發容積率、建蔽率、高度比、前後院深度的限制，為了提高開發獎勵，政府設計了許多容積獎勵辦法，讓建商們可以蓋更多的樓地板面積。但是，有個東西是建商的的噩夢：建築高度限制。因為高度限制，很有可能讓建商辛苦爭取到的容積「用不完」。
這高度限制，就是所謂的高度比。簡單來說，以住三用地高度比1.5為例，以其面前道路寬度A加上人行道退縮寬度B，該棟建築物高度限制為1.5*(A+B)。幸好，台北市政府注意到這個問題，修正「臺北市都市更新自治條例」第18條：都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。
雖然如此，若面前道路寬度較短，如台北常見的六米巷或八米巷，這類巷內公寓其基地深度也不大，在退縮開放空間有限，後院也有深度限制的條件下，對建商來說常常會有容積用不完的問題。因此，紅色子房提出10公尺道路寬度是一個「安全距離」，以常見的巷內7層老公寓為例，以建商經驗值大概要蓋到15樓以上才可能用完所有獎勵容積。若以面前道路10公尺寬(即路心5公尺寬)，加上退縮人行道開放空間5公尺，(5m+5m)*5=50m，以平均每層樓3.2公尺高來計剛好約15層樓。
基地以最寬道路視為面前道路。基地面前道路中間夾有綠帶或河川，以該綠帶或河川兩側道路寬度之和，視為基地之面前道路，且以該基地直接臨接一側道路寬度之二倍為限。前項基地面前道路之寬度未達七公尺者，以該道路中心線深進三‧五公尺範圍內，建築物之高度不得超過九公尺。基地臨接道路之對側有永久性空地，其高度不得超過該道路寬度與面對永久性空地深度合計之一‧五倍，且以該基地臨接較寬（最寬）道路寬度之二倍加六公尺為限。
在台北市還有一區域身受另外一種高度限制之苦，就是松山機場周邊航高管制，造成機場航道周邊社區都更案嚴重停滯。因此即使基地面臨大馬路，也要注意該區域是否受到機場航高管制喔！「松山機場禁限建法規放寬可 行性評估」報告，限建高度放寬為九十公尺。以跑道中心線一公里內建物高度仍維持六十公尺，一公里至三公里範圍內的建物高度可到九十公尺。範圍大約是從民權東路到忠孝東路範圍內，未來建物可望比現在多蓋十層樓。
五百公尺是大部分人步行可接受的距離。若以捷運站為圓心，可將之視為不動產保值的安全半徑。
(1) 都更單元社區總戶數在50戶以上的不要買！
(2) 周邊區域新成屋房價在每坪40萬以下的不要買！
(3) 老房子屋齡仍在30年以內的不要買！
(4) 都更單元社區內店面戶數占20%以上的不要買！
(5) 面寬10米下的不要買！ 但河川綠地須特別考量！
都市更新單元就是政府核準可以劃定都市更新送件的單位，其劃定基準以台北市為例，一般都要在基地範圍1000平方公尺以上。但由於劃定都市更新單元只要10%的住戶同意就可以為之，可以由台北市都市更新處網站查詢該住宅位置是否已被 公告劃定都市更新單元。若有，恭喜你已向都市更新成功邁出第一步。然而，雖然依照法規最後的都市更新實施計畫送件門檻為75%住戶同意，但實務上政府要核定實施還是希望要100%同意，不然還是有社會正義問題與影響選票的抗爭事件。若是想在10年內順利藉都更投資出場，看到50戶以上的整合規模還是請直接離開吧！
一般建商在評估土地開發或合建時有個「價價比」，就是每坪「未來賣價/造價成本」的比值，目前一般建商對這個比值的安全要求約在3.3以上。也就是說若某地區推案在每坪99萬元，其容積建坪成本加上營建成本應該要壓在每坪30萬以下。
因此，由於在北部都會區蓋一個優質集合住宅其營建成本大概都在每坪10萬元以上了，故不含容積建坪成本其未來賣價都需要在每坪33萬以上才行。故若加計都市更新合建分配容積建坪成本，該區域新成屋必須在每坪40萬以上才有機會。
在台北市建物想要都市更新，必須符合台北市都市更新處公佈臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準 中十四項指標的其中三項，其中最關鍵的也最常見的就是「屋齡」。由於目前大部分的老舊房子都是鋼筋混凝土造，其得以辦理都市更新的年限就是30年。
「店面越多，都更越難！」為什麼呢？在都市更新整合實務上，建商會跟地主談以下幾個主要內容：
1.依權利分回坪數：依照協議合建比例或權利變換算出地主都更分回的面積。
2.預期分回位置：協議上述分回面積在新建物所分布的位置。
3.租賃補償金：依參與都市更新開發期間地主損失的租金做補償。
從住宅戶觀點來看，地主分回面積只要夠滿意，未來分回是高樓層或中低樓層，同在一層或分成上下兩層都還可以接受，租賃補償方面也很好計算，因為台北市的區域住宅租金還蠻好掌握的。但是店面戶就不同了！
在依權利分回坪數討論上，同樣的土地持分，店面戶會仗著自己一樓店面價值比樓上高的道理，要求更多的分回面積。但店面的價值是比樓上多1.3倍、還是1.5倍、甚至可能要求2倍？這就有得吵了。店面還有分面正馬路面前的跟面臨巷子的，兩個同樣都位於一樓的店面戶會為自己彼此價值差多少大打出手。 店面戶預期分回位置就更有得吵了。
80%建蔽率表示一塊地只能蓋80%投影面積，必須保留20%開放空間。這規定在30年前還沒有，以目前整塊基地一樓滿滿全是店面的舊大樓為例，只要店面戶參與開發重建，他未來在一樓的分回面積只會少不會多。除此之外，新大樓總要有供住戶出入的門廳跟電梯吧？總要有汽車出入地下車道吧？建商未來要賣一戶三千萬的住宅，若是門廳不夠氣派、汽車是機械升降出入，消費者怎麼會買單？然而這都會吃掉一樓的有限面積。曾經在都更公聽會場合，看到店面戶發現未來一樓店面只剩50%不到的面積時，氣得摔椅子直接離開。
至於租賃補償金，又是一個大挑戰。一個都更整合案中，若其中有一戶便利超商角店，不管是7-Eleven或是全家，都會視為都市更新整合的MILE STONE(里程碑)。哪家建商掌握了這家便利超商地主的都市更新同意書，幾乎就掌握了這個都更單元的整合主導權。因為，越是賺錢的店面，要地主簽都市更新同意書更難。因為，他要承受兩年重建期沒有租金收入，甚至未來店面招不到商的風險，所以會要求租賃補償金。最近有個知名建商原本在捷運士林站旁耕耘都更三年，由於周邊盡是賺錢的熱鬧店面，但都更整合仍遙遙無期，只得含淚標售手上持有的230坪土地（結果竟然還流標了）。從此有經驗的建商開始不碰店面戶數較多的都更案，而20%的店面佔比則是一個經驗值。
建築開發的限制：高度比。80%以上選擇投資都市更新的老屋的投資人，都知道因為都市更新可以取得容積獎勵。依台北市政府都市更新處的建築容積獎勵辦法，可依據基地符合F1至F6的情況，申請最高「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積加原容積」的開發容積。
以上的確是做都市更新必要的誘因，也是建商最關切的事項之一。然而，有了「給予」，當然也要「管理」。一般都市計畫土地使用分區都有其開發容積率、建蔽率、高度比、前後院深度的限制，為了提高開發獎勵，政府設計了許多容積獎勵辦法，讓建商們可以蓋更多的樓地板面積。但是，有個東西是建商的的噩夢：建築高度限制。因為高度限制，很有可能讓建商辛苦爭取到的容積「用不完」。
這高度限制，就是所謂的高度比。簡單來說，以住三用地高度比1.5為例，以其面前道路寬度A加上人行道退縮寬度B，該棟建築物高度限制為1.5*(A+B)。幸好，台北市政府注意到這個問題，修正「臺北市都市更新自治條例」第18條：都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。
雖然如此，若面前道路寬度較短，如台北常見的六米巷或八米巷，這類巷內公寓其基地深度也不大，在退縮開放空間有限，後院也有深度限制的條件下，對建商來說常常會有容積用不完的問題。因此，紅色子房提出10公尺道路寬度是一個「安全距離」，以常見的巷內7層老公寓為例，以建商經驗值大概要蓋到15樓以上才可能用完所有獎勵容積。若以面前道路10公尺寬(即路心5公尺寬)，加上退縮人行道開放空間5公尺，(5m+5m)*5=50m，以平均每層樓3.2公尺高來計剛好約15層樓。
基地以最寬道路視為面前道路。基地面前道路中間夾有綠帶或河川，以該綠帶或河川兩側道路寬度之和，視為基地之面前道路，且以該基地直接臨接一側道路寬度之二倍為限。前項基地面前道路之寬度未達七公尺者，以該道路中心線深進三‧五公尺範圍內，建築物之高度不得超過九公尺。基地臨接道路之對側有永久性空地，其高度不得超過該道路寬度與面對永久性空地深度合計之一‧五倍，且以該基地臨接較寬（最寬）道路寬度之二倍加六公尺為限。
在台北市還有一區域身受另外一種高度限制之苦，就是松山機場周邊航高管制，造成機場航道周邊社區都更案嚴重停滯。因此即使基地面臨大馬路，也要注意該區域是否受到機場航高管制喔！「松山機場禁限建法規放寬可 行性評估」報告，限建高度放寬為九十公尺。以跑道中心線一公里內建物高度仍維持六十公尺，一公里至三公里範圍內的建物高度可到九十公尺。範圍大約是從民權東路到忠孝東路範圍內，未來建物可望比現在多蓋十層樓。
五百公尺是大部分人步行可接受的距離。若以捷運站為圓心，可將之視為不動產保值的安全半徑。
全站熱搜
留言列表
