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高雄房地產市場近來交投熱絡，京城建設董事長蔡天贊最近一周內高價賣出兩筆高雄美術館特區土地，國揚集團旗下的漢神百貨大樓也以二百億元天價求售。京城與國揚兩大集團急著「出貨」，是否隱藏不尋常的訊息？
資深建商說，2012/8/27興富發建設購買高雄明誠四路的2,470坪土地才以每坪230.77萬元(可蓋16坪房屋)，向蔡天贊個人買進高美館前的大面積土地，市場解讀高雄土地價格將再墊高；但對土地嗅覺靈敏的業內人士表示，這是「逢高出脫」的操作手法。尤其蔡天贊2012/9/3又將一筆高美館特區土地高價賣給龍騰建設，美術館特區的700坪土地，總價約8.41億元以上換算每坪逾120萬元(可蓋11坪房屋)，等於一周內脫手三千餘坪土地，與蔡天贊長期來「惜地如金」的風格大不相同。蔡天贊向來有「土地公」稱號，買地、看地眼光精準不在話下，加上京城集團有錢、有興建能力，如果土地有開發價值，留著自己蓋，賺的一定更多，如今為何急著出售？
另一方面，同為房地產起家的國揚集團領導人侯西峰，快馬加鞭出售漢神百貨大樓，根據百貨主管說法，國揚集團是要籌資往大陸發展。但建商表示，蔡天贊與侯西峰不約而同把金雞母賣掉，令人費解。
京城集團董事長蔡天贊未來2個月內，高雄土地將出現每坪300萬元的新天價，直追台中七期的水準。 高雄市未來最精華的區段，就是漢神巨蛋百貨、農16以及美術館特區構成的黃金三角；其中，他最看好農16特區往北延伸至漢神巨蛋商圈，二者間約500公尺距離的區域，「該區域有多少土地，我就買多少」。鄭欽天董事長比較年輕有活力，市場就要由他們去衝。此外，我和集團在高雄有不少土地，剛好藉此機會，經由交易讓市場顯現、確認該地區土地的價值和價格。
在游資充斥的情況下，加上高雄一地難求，特別是北高雄，物以稀為貴，「再多的錢，也買不到土地」。除了土地上漲，房價補漲行情也會持續。如果高雄的重大公共建設完工啟用後，能夠為高雄帶來更多的產業及就業人口，房價還會更好。不過並非所有地區都會漲，就像台中一樣，只有有未來性的區域才會漲。台灣的利率低但物價指數卻上漲，加上通膨，使資金購買力越來越少，造成中南部房價往上提升。中南部約有60%是區內客層，另外40%為北部及外來投資客，但市場若有一半是投資客，將來會面臨完工後的接手性。
=====台中七期抓狂了!======
大陸建設6月底剛砸下26.62億元，買下力麒建設位於市政北五路旁814坪土地，平均每坪單價327萬元，創台中土地交易新高價。大陸建設未來推案，每坪售價至少從75萬元起跳，也將帶領台中豪宅售價再創高峰。台中七期新市政中心購地，北部建商「三巨頭」挾雄厚資金揮軍南下，為中部房地產投下震撼彈，不但持續推升地價與房價，市場也面臨重新洗牌，北部建商甚至可能取代中部建商，成為後市領頭羊。
2012/9/7
兩岸簽訂投保協定效應發酵，台中房地產市場傳出，包括長江實業、新鴻基集團等多家港資地產開發商帶千億元資金來台，除鎖定商辦大樓、豪宅及二手旅館，還有轉運站等大型開發案。
台中水湳經貿園區BOT開發案，長江實業、新鴻基等香港地產開發商，最近一、二個月接連來台中考察，除水湳經貿園區外，單元二「交6」轉運站開發案也獲青睞。港商擬仿照香港「太古廣場」模式，規劃住宅、寫字樓、酒店及購物商場，初估開發經費在300億元以上。
重量級港商來台中獵地的消息很快就傳開，預料將掀起一波台、港房產大戰。港資開發商代表認為，台北土地貴又少，都更土地取得困難，新北市又沒有台中都會區的特色，加上中部氣候及地理位置佳，發展潛力優於五都，北部建商也紛紛轉戰中南部，因此加速港資搶進台中獵地。鄉林集團董事長賴正鎰說，香港地產業很擅長炒樓，港資來台比陸資限制較少，但背後是否參雜陸資，眾說紛紜。
=======================
興富發今天在高雄舉行記者會，市場人士以興富發購入高雄美術館土地的成本及建造的價格粗算，當地新推成屋價格可能得要有一坪40萬元相對高價，建商才有利 潤可言。興富發董事長鄭欽天強調，高雄營建成本比北部一坪便宜2萬，目前高雄可看到海的、或面公園的住宅，一坪可賣到50萬元，他所買的土地是合理價格， 並沒有買貴。不過，目前高雄美術館附近每坪最高價格為陳水扁之子陳致中在高雄美術館附近居住的大樓，一坪約30多萬元。鄭欽天說，高雄地產建案的挹注，將成為興富發未來5年年營收能否跨越300億元的關鍵。
興富發目前於高雄庫存約8000坪土地，總銷300億元， 5年內推案無虞。目前美術館第1 排成交價每坪約50萬元，以120~200坪換屋型產品為主，齊裕營造預定明年初推「美術館案」，估每坪開價45萬元、規劃大坪數。鄭欽天表示，北中銷售穩定，高雄則非常熱。他說目前台北房市是平價住宅買氣最好的時刻，所以改變銷售產品策略，以「平易」房價為重點。
士林金雞廣場的「圓山一號院」每坪開價從120萬元調降至90萬元；內湖「日湖百貨案」，每坪開價從100萬元下調至75萬元。他強調，假使他當初沒有宣示降價，就沒有買氣，若不把信心叫回來，成交量會很慘；
短評：在空屋率高的地點玩水，只能在特定區域(商舖、豪宅區)，而且要格外小心!
=========炒房SOP=======
最近高雄房地產似乎又熱了起來，但以高雄市人口成長率目前為五都倒數第二，甚至為負成長來看，明顯有地產炒作的力量在推動。奇怪了，政府推行奢侈稅政策，最近又加上實價登錄制度的實施，房價怎麼還是這麼容易就被炒作？政府這些半套的打房措施，對於建商的炒房手段是無用的。 炒房公式很簡單:
先炒土地價格 => 建案交粉絲團低價預售一空 => 媒體報導效應吸引更多後繼投資客承接進場
一: 先炒土地價格
先收購某城市足夠建案土地後，藉由最後一筆購買土地創天價的舉動，同時拉高周邊地價(包含自己原先的土地)。於是，該區域的地主們也會跟著相對提高土地價值，進而提高了該區域每個建案開發的原料成本。從此，房價只能往上不能往下了。 建商故意買的天價就是要放鞭炮讓大家知道，還怕你不登錄呢！
二: 建案交粉絲團低價預售一空
建商於預售階段時推出區域創新高的單價，並且鼓動跟隨建商很久的投資粉絲團下訂，造成搶購的熱潮。因此，原本當地的買方就會有「現在不買以後會更貴」的錯覺。 奢侈稅最大失敗就是排除預售階段的買賣，也就是「粉絲團轉賣給下一手」這段不課奢侈稅。根據實價登錄對代銷業者的規定，要等到代銷合約屆滿或終止30日內再一次申報即可，意思是只要代銷合約還沒到期，預售階段仍然可以不用登記轉好幾手。
三: 媒體報導效應吸引更多後繼投資客承接進場
當該區域買方出現以上追趕房價的錯覺，配合媒體的置入性行銷，就會就造成更多投資或自住客進場加價承接先前粉絲團的訂單。因此，最後完工交屋登記的價格，已經至少被炒高數次。建商獲利，粉絲團獲利，皆大歡喜。即使在第三階段「後繼投資客」進場，只要再堅持不完工點交仍可避掉奢侈稅，想辦法炒高賣給下一位。 等最後代銷業完銷結案申報實價登錄時，才會經由實價登錄系統發現自己就是那位追價最高的冤大頭。
資深建商說，2012/8/27興富發建設購買高雄明誠四路的2,470坪土地才以每坪230.77萬元(可蓋16坪房屋)，向蔡天贊個人買進高美館前的大面積土地，市場解讀高雄土地價格將再墊高；但對土地嗅覺靈敏的業內人士表示，這是「逢高出脫」的操作手法。尤其蔡天贊2012/9/3又將一筆高美館特區土地高價賣給龍騰建設，美術館特區的700坪土地，總價約8.41億元以上換算每坪逾120萬元(可蓋11坪房屋)，等於一周內脫手三千餘坪土地，與蔡天贊長期來「惜地如金」的風格大不相同。蔡天贊向來有「土地公」稱號，買地、看地眼光精準不在話下，加上京城集團有錢、有興建能力，如果土地有開發價值，留著自己蓋，賺的一定更多，如今為何急著出售？
另一方面，同為房地產起家的國揚集團領導人侯西峰，快馬加鞭出售漢神百貨大樓，根據百貨主管說法，國揚集團是要籌資往大陸發展。但建商表示，蔡天贊與侯西峰不約而同把金雞母賣掉，令人費解。
京城集團董事長蔡天贊未來2個月內，高雄土地將出現每坪300萬元的新天價，直追台中七期的水準。 高雄市未來最精華的區段，就是漢神巨蛋百貨、農16以及美術館特區構成的黃金三角；其中，他最看好農16特區往北延伸至漢神巨蛋商圈，二者間約500公尺距離的區域，「該區域有多少土地，我就買多少」。鄭欽天董事長比較年輕有活力，市場就要由他們去衝。此外，我和集團在高雄有不少土地，剛好藉此機會，經由交易讓市場顯現、確認該地區土地的價值和價格。
在游資充斥的情況下，加上高雄一地難求，特別是北高雄，物以稀為貴，「再多的錢，也買不到土地」。除了土地上漲，房價補漲行情也會持續。如果高雄的重大公共建設完工啟用後，能夠為高雄帶來更多的產業及就業人口，房價還會更好。不過並非所有地區都會漲，就像台中一樣，只有有未來性的區域才會漲。台灣的利率低但物價指數卻上漲，加上通膨，使資金購買力越來越少，造成中南部房價往上提升。中南部約有60%是區內客層，另外40%為北部及外來投資客，但市場若有一半是投資客，將來會面臨完工後的接手性。
=====台中七期抓狂了!======
大陸建設6月底剛砸下26.62億元，買下力麒建設位於市政北五路旁814坪土地，平均每坪單價327萬元，創台中土地交易新高價。大陸建設未來推案，每坪售價至少從75萬元起跳，也將帶領台中豪宅售價再創高峰。台中七期新市政中心購地，北部建商「三巨頭」挾雄厚資金揮軍南下，為中部房地產投下震撼彈，不但持續推升地價與房價，市場也面臨重新洗牌，北部建商甚至可能取代中部建商，成為後市領頭羊。
2012/9/7
兩岸簽訂投保協定效應發酵，台中房地產市場傳出，包括長江實業、新鴻基集團等多家港資地產開發商帶千億元資金來台，除鎖定商辦大樓、豪宅及二手旅館，還有轉運站等大型開發案。
台中水湳經貿園區BOT開發案，長江實業、新鴻基等香港地產開發商，最近一、二個月接連來台中考察，除水湳經貿園區外，單元二「交6」轉運站開發案也獲青睞。港商擬仿照香港「太古廣場」模式，規劃住宅、寫字樓、酒店及購物商場，初估開發經費在300億元以上。
重量級港商來台中獵地的消息很快就傳開，預料將掀起一波台、港房產大戰。港資開發商代表認為，台北土地貴又少，都更土地取得困難，新北市又沒有台中都會區的特色，加上中部氣候及地理位置佳，發展潛力優於五都，北部建商也紛紛轉戰中南部，因此加速港資搶進台中獵地。鄉林集團董事長賴正鎰說，香港地產業很擅長炒樓，港資來台比陸資限制較少，但背後是否參雜陸資，眾說紛紜。
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興富發今天在高雄舉行記者會，市場人士以興富發購入高雄美術館土地的成本及建造的價格粗算，當地新推成屋價格可能得要有一坪40萬元相對高價，建商才有利 潤可言。興富發董事長鄭欽天強調，高雄營建成本比北部一坪便宜2萬，目前高雄可看到海的、或面公園的住宅，一坪可賣到50萬元，他所買的土地是合理價格， 並沒有買貴。不過，目前高雄美術館附近每坪最高價格為陳水扁之子陳致中在高雄美術館附近居住的大樓，一坪約30多萬元。鄭欽天說，高雄地產建案的挹注，將成為興富發未來5年年營收能否跨越300億元的關鍵。
興富發目前於高雄庫存約8000坪土地，總銷300億元， 5年內推案無虞。目前美術館第1 排成交價每坪約50萬元，以120~200坪換屋型產品為主，齊裕營造預定明年初推「美術館案」，估每坪開價45萬元、規劃大坪數。鄭欽天表示，北中銷售穩定，高雄則非常熱。他說目前台北房市是平價住宅買氣最好的時刻，所以改變銷售產品策略，以「平易」房價為重點。
士林金雞廣場的「圓山一號院」每坪開價從120萬元調降至90萬元；內湖「日湖百貨案」，每坪開價從100萬元下調至75萬元。他強調，假使他當初沒有宣示降價，就沒有買氣，若不把信心叫回來，成交量會很慘；
短評：在空屋率高的地點玩水，只能在特定區域(商舖、豪宅區)，而且要格外小心!
=========炒房SOP=======
最近高雄房地產似乎又熱了起來，但以高雄市人口成長率目前為五都倒數第二，甚至為負成長來看，明顯有地產炒作的力量在推動。奇怪了，政府推行奢侈稅政策，最近又加上實價登錄制度的實施，房價怎麼還是這麼容易就被炒作？政府這些半套的打房措施，對於建商的炒房手段是無用的。 炒房公式很簡單:
先炒土地價格 => 建案交粉絲團低價預售一空 => 媒體報導效應吸引更多後繼投資客承接進場
一: 先炒土地價格
先收購某城市足夠建案土地後，藉由最後一筆購買土地創天價的舉動，同時拉高周邊地價(包含自己原先的土地)。於是，該區域的地主們也會跟著相對提高土地價值，進而提高了該區域每個建案開發的原料成本。從此，房價只能往上不能往下了。 建商故意買的天價就是要放鞭炮讓大家知道，還怕你不登錄呢！
二: 建案交粉絲團低價預售一空
建商於預售階段時推出區域創新高的單價，並且鼓動跟隨建商很久的投資粉絲團下訂，造成搶購的熱潮。因此，原本當地的買方就會有「現在不買以後會更貴」的錯覺。 奢侈稅最大失敗就是排除預售階段的買賣，也就是「粉絲團轉賣給下一手」這段不課奢侈稅。根據實價登錄對代銷業者的規定，要等到代銷合約屆滿或終止30日內再一次申報即可，意思是只要代銷合約還沒到期，預售階段仍然可以不用登記轉好幾手。
三: 媒體報導效應吸引更多後繼投資客承接進場
當該區域買方出現以上追趕房價的錯覺，配合媒體的置入性行銷，就會就造成更多投資或自住客進場加價承接先前粉絲團的訂單。因此，最後完工交屋登記的價格，已經至少被炒高數次。建商獲利，粉絲團獲利，皆大歡喜。即使在第三階段「後繼投資客」進場，只要再堅持不完工點交仍可避掉奢侈稅，想辦法炒高賣給下一位。 等最後代銷業完銷結案申報實價登錄時，才會經由實價登錄系統發現自己就是那位追價最高的冤大頭。
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