close
日本東京都心--新宿區、港區、千代田區
新宿區 - 四ツ谷
東京乃至於整個日本最著名的繁華商業區，東京都廳（都政府）位於新宿區內，是整個東京都的行政中樞。
新宿區位在東京市區內中央偏西的地帶，區內的新宿車站是東京市區西側最重要的交通要衝之一，包括JR山手線、JR中央本線、JR總武線與私人鐵路公司京王電鐵、小田急電鐵的總部都位在新宿車站，周圍還有數條地下鐵路線行經。日本各地往來東京的長途巴士也大多停靠新宿，或以新宿為起站、終站。
車站周邊地區的廣義「四谷」，日文記作「四ツ谷」。寺院的移轉與見附的設置，讓四谷地區逐漸繁榮。再加上1657年毀掉到江戶三分之二市街的明曆大火讓許多人移往外堀周邊定居，四谷地區逐漸從郊區變為市區。
港區 - 青山、赤坂、麻布、廣尾、六本木
港區位於東京23區中央偏南，是擁有最多企業總部的區域，可說是日本企業的中心。其中、虎之門、新橋、芝為重要的辦公商區，經濟活動十分活躍。青山、赤坂等商業地區，六本木等娛樂中鎮，麻布、白金台等住宅區，汐留、台場等大規模開發區，為港區展現各種不同風貌。東宮御所、迎賓館（赤坂離宮）與芝公園、白金台的自然教育園等綠色地帶帶來豐富的自然環境。駐日大使館與外資企業的大量進駐，讓本地的外國人居住者比例達一成之多。東京最重要地標之一的東京鐵塔亦位於此區內。
千代田區- 秋葉原、番町、麴町區
千代田區是日本東京都內特別區之一，位於23個特別區中心位置。日本天皇的住所（皇居）、日本國會（永田町）、最高裁判所（最高法院）、靖國神社與大部分設置在大手町的中央省廳（中央行政單位）等等，皆位於千代田區內，是日本的政治、經濟中心。除了政治中樞的機能外，日本諸多著名公司的本社（總公司）也設在該區，而聞名海外的電器街秋葉原也在千代田區。人口密度為東京23區最低(白天85萬人、晚上5萬人)，因為公共用地較多。
Tokyo vs Taipei
房屋自有率 48.7% / 88%
面積單位 m2/坪
預售屋 不能議價/可
預售屋裝潢 精裝潢/一般裝潢
管理費 管理費與修繕費基金/管理費(約投報率的2~3%)
租賃 有保證人、禮金、續約費/無
◎預售屋一般是採用［分期公開］的方式進行銷售，若確定要購屋時必需填寫要望書，以進行登錄手續。如果同期有其他人對同一戶登錄時則需要公開抽籤。
◎預售屋(新成屋)物件如果有標是『先著順』字樣的話，則不必經過抽籤流程便可以直接購買。
◎在日本購買預售物件的話，不需隨著工程進度繳交所謂的工程款，跟中古物件一樣採取兩段式付費方式。簽約時＝總價10%（簽約款）尾款＝總價90%＋其他相關雜費（交屋前一次付清）。
◎在日本，簽約前必需謹慎所有條件均列在合約內，因此點交後漏水如果有寫在合約內是免責的，而台灣有保固期。
取得不動產：
登錄免許稅 - 固定資產稅評價額x 2%。
印紙稅、貸款諸費用、各項服務手續費、其他………
不動產取得稅 - 固定資產稅評價額x 4%。取得不動產後6各月內通知繳納。
持有不動產：
固定資產稅 - 固定資產稅評價額x 1.4%
都市計畫稅 - 固定資產稅評價額x 0.3%
所得稅、其他………等等。在台灣有600萬海外所得免稅額，所以只要繳日本所得得稅即可，而日本所得稅可扣除與該房產相關的一切費用(含租賃管理費、利息支出、修繕)，所以所得稅並不高。
租賃管理公司：大京、米山、KEN，由於租賃業務屬服務性質，所以僅提供給信義房屋買的客戶。如果直接與日本租賃公司簽約，手續費約5%，給日本信義則是6%(含翻譯費)。傢俱一般由承租方負責。
處分不動產：
讓渡所得稅 - 30%(5年以內)、15%(5年以上)
住民稅(海外投資者免)、各項服務手續費、其他………等等。
仲介費（不論買、賣方都需支付「總交易額的3%再加上6萬日圓」服務費）- 消費稅未含
2014 年 3 月底前： 5% 消費稅
2014 年 4 月 - 2015 年 9 月底前： 8% 消費稅
2015 年 10 月開始： 10% 消費稅
台灣人可在台銀、第一商銀、兆豐、彰銀、中國信託取得貸款。貸款條件為屋齡20年內、3000萬日圓以上、15年本息攤還、貸款約5~7成、利率2.5%~3%。
租賃管理 - 每月租金 6% + 5%消費稅由房租扣除。招租與退租接收取手續費。
日本1981年訂房屋耐震標準，日本房屋超過25年以上，不具承認價值，銀行不會承貸。換言之，民眾想買日本屋最好以15年以內、且位居都市中心、捷運等交通便利、出租轉售轉手方便的地點較優。正因為日本房價折價速度大概是世界第一，除非有必要否則日本人恐怕寧可租屋就好。日本人不會想買中古屋，除了因為存了幾十年的錢，會想買一個全新的房子的當然想法，和日本人不愛用二手東西的潔癖之外，還有ㄧ個很重要的原因是，日本銀行給中古屋的貸款成數最高只有6成，相反的在東京新屋可以貸100%，而且最常可以貸30年。
所以東京有個現象就是同在一個區域的新成屋和中古屋的價差可能相差兩倍以上，而且上班族寧願花高額的租金住在地鐵站附近，但若要買房大部分的人就會轉往離市區搭地鐵30~40分鐘位在郊區的新成屋，以距離東京市區不到30分鐘地鐵的埼玉縣為例過一座橋就到東京的距離房價幾乎是東京的1/2。
東京人購屋預算價格帶「3000萬日圓以上未滿4000萬日圓」佔38.5%。想住在東京23區內的民眾佔了8成。主要原因是「住的習慣」和「交通方便」。
==================================
(粗估投報率) x 0.9(消費稅+租賃管理費) x 0.9(修繕) - 3% (管理費+持有不動產稅費) = 實際投報率 - 利率 = 槓桿投報率
8% x 0.9 x 0.9 -3% = 3.48% - 3% = 0.48%
扣除成本後，真正賺進荷包的利潤，每年也不過賺9～12萬元，耗費心力購買一間不動產，一年只賺9萬元，真的划算？因此，很多大型投資客一次買下十間，對租金才「有感」。
如果業主持有房地產時間超過10年，其轉讓所得稅稅率就進—步降到10％，住民稅率則降為4％。如果出售的房屋是自己的住宅，無論業主擁有的時間是否已經超過5年，其利潤在3000萬日元以內的部分就可以不用繳納所得稅，超過部分才按照規定的稅率來稽征，規定的稅率是階梯式稅率，例如3000--6000萬日元征30%,6000--9000萬日元征40%逐步遞增。『自用住宅優惠』如果業主在出售了舊房之後的一年內又重新購買住房的，購房之後還可以退稅。業主購買的房地產經過5年之後出售，但發生了虧損的，在滿足了一定條件之後，其盈虧部分都可在規定的年限內同其他項目的房地產買賣合計繳納所得稅，其他項目房地產獲得的利潤可以用來折抵虧損額。
==================================
由於到海外買賣不動產手續繁複，在交易安全考量下，必須親自簽約、用印、合約公證，若再加上來回機票成本，期初的交易成本比國內高，因此，首先要建立置產是賺長線增值的正確心態。其實，到國外買屋，因為人生地不熟，地段仍是不敗的法則，因此，對於打出高租金報酬率個案，也要注意是否位於好地段。
當然，廣告打出的高租金報酬都未扣除成本，舉例來說，買一間300萬元的日本套房，每年租金收入18～24萬元，但須支付的成本也不少，包括第一次買賣交易成本，房屋順利出租後，每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費（房屋稅、地價稅等）；此外，外國人在海外的收入，也需在當地繳納個人所得稅。若粗略估算在海外持有一間不動產的成本，每年大約2%，扣除成本後，真正賺進荷包的利潤，每年也不過賺9～12萬元，耗費心力購買一間不動產，一年只賺9萬元，真的划算？因此，很多大型投資客一次買下十間，對租金才「有感」。
由於國外政策變動，國內難以掌握，這是投資風險之一。過去幾年，亞洲國家陸續祭出抑制政策，比如說，大馬政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅）的稅率，早期大馬的稅率只有3～5%，這兩年房價快速上升，兩年內出售者，稅率上調至15%，二至五年則降至10%。至於日本的不動產資本利得稅已行之多年，目前以五年為分界。五年內買賣不動產，資本利得稅率為30%，持有五年以上則降一半，為15%；若是賠錢，就不需繳納。這些說明不管大馬或日本政府都不歡迎短線炒做，因此投資海外不動產不只是賺租金，還要有長線賺增值的心態，而且這筆資金一定得是閒錢。
新宿區 - 四ツ谷
東京乃至於整個日本最著名的繁華商業區，東京都廳（都政府）位於新宿區內，是整個東京都的行政中樞。
新宿區位在東京市區內中央偏西的地帶，區內的新宿車站是東京市區西側最重要的交通要衝之一，包括JR山手線、JR中央本線、JR總武線與私人鐵路公司京王電鐵、小田急電鐵的總部都位在新宿車站，周圍還有數條地下鐵路線行經。日本各地往來東京的長途巴士也大多停靠新宿，或以新宿為起站、終站。
車站周邊地區的廣義「四谷」，日文記作「四ツ谷」。寺院的移轉與見附的設置，讓四谷地區逐漸繁榮。再加上1657年毀掉到江戶三分之二市街的明曆大火讓許多人移往外堀周邊定居，四谷地區逐漸從郊區變為市區。
港區 - 青山、赤坂、麻布、廣尾、六本木
港區位於東京23區中央偏南，是擁有最多企業總部的區域，可說是日本企業的中心。其中、虎之門、新橋、芝為重要的辦公商區，經濟活動十分活躍。青山、赤坂等商業地區，六本木等娛樂中鎮，麻布、白金台等住宅區，汐留、台場等大規模開發區，為港區展現各種不同風貌。東宮御所、迎賓館（赤坂離宮）與芝公園、白金台的自然教育園等綠色地帶帶來豐富的自然環境。駐日大使館與外資企業的大量進駐，讓本地的外國人居住者比例達一成之多。東京最重要地標之一的東京鐵塔亦位於此區內。
千代田區- 秋葉原、番町、麴町區
千代田區是日本東京都內特別區之一，位於23個特別區中心位置。日本天皇的住所（皇居）、日本國會（永田町）、最高裁判所（最高法院）、靖國神社與大部分設置在大手町的中央省廳（中央行政單位）等等，皆位於千代田區內，是日本的政治、經濟中心。除了政治中樞的機能外，日本諸多著名公司的本社（總公司）也設在該區，而聞名海外的電器街秋葉原也在千代田區。人口密度為東京23區最低(白天85萬人、晚上5萬人)，因為公共用地較多。
Tokyo vs Taipei
房屋自有率 48.7% / 88%
面積單位 m2/坪
預售屋 不能議價/可
預售屋裝潢 精裝潢/一般裝潢
管理費 管理費與修繕費基金/管理費(約投報率的2~3%)
租賃 有保證人、禮金、續約費/無
◎預售屋一般是採用［分期公開］的方式進行銷售，若確定要購屋時必需填寫要望書，以進行登錄手續。如果同期有其他人對同一戶登錄時則需要公開抽籤。
◎預售屋(新成屋)物件如果有標是『先著順』字樣的話，則不必經過抽籤流程便可以直接購買。
◎在日本購買預售物件的話，不需隨著工程進度繳交所謂的工程款，跟中古物件一樣採取兩段式付費方式。簽約時＝總價10%（簽約款）尾款＝總價90%＋其他相關雜費（交屋前一次付清）。
◎在日本，簽約前必需謹慎所有條件均列在合約內，因此點交後漏水如果有寫在合約內是免責的，而台灣有保固期。
取得不動產：
登錄免許稅 - 固定資產稅評價額x 2%。
印紙稅、貸款諸費用、各項服務手續費、其他………
不動產取得稅 - 固定資產稅評價額x 4%。取得不動產後6各月內通知繳納。
持有不動產：
固定資產稅 - 固定資產稅評價額x 1.4%
都市計畫稅 - 固定資產稅評價額x 0.3%
所得稅、其他………等等。在台灣有600萬海外所得免稅額，所以只要繳日本所得得稅即可，而日本所得稅可扣除與該房產相關的一切費用(含租賃管理費、利息支出、修繕)，所以所得稅並不高。
租賃管理公司：大京、米山、KEN，由於租賃業務屬服務性質，所以僅提供給信義房屋買的客戶。如果直接與日本租賃公司簽約，手續費約5%，給日本信義則是6%(含翻譯費)。傢俱一般由承租方負責。
處分不動產：
讓渡所得稅 - 30%(5年以內)、15%(5年以上)
住民稅(海外投資者免)、各項服務手續費、其他………等等。
仲介費（不論買、賣方都需支付「總交易額的3%再加上6萬日圓」服務費）- 消費稅未含
2014 年 3 月底前： 5% 消費稅
2014 年 4 月 - 2015 年 9 月底前： 8% 消費稅
2015 年 10 月開始： 10% 消費稅
台灣人可在台銀、第一商銀、兆豐、彰銀、中國信託取得貸款。貸款條件為屋齡20年內、3000萬日圓以上、15年本息攤還、貸款約5~7成、利率2.5%~3%。
租賃管理 - 每月租金 6% + 5%消費稅由房租扣除。招租與退租接收取手續費。
日本1981年訂房屋耐震標準，日本房屋超過25年以上，不具承認價值，銀行不會承貸。換言之，民眾想買日本屋最好以15年以內、且位居都市中心、捷運等交通便利、出租轉售轉手方便的地點較優。正因為日本房價折價速度大概是世界第一，除非有必要否則日本人恐怕寧可租屋就好。日本人不會想買中古屋，除了因為存了幾十年的錢，會想買一個全新的房子的當然想法，和日本人不愛用二手東西的潔癖之外，還有ㄧ個很重要的原因是，日本銀行給中古屋的貸款成數最高只有6成，相反的在東京新屋可以貸100%，而且最常可以貸30年。
所以東京有個現象就是同在一個區域的新成屋和中古屋的價差可能相差兩倍以上，而且上班族寧願花高額的租金住在地鐵站附近，但若要買房大部分的人就會轉往離市區搭地鐵30~40分鐘位在郊區的新成屋，以距離東京市區不到30分鐘地鐵的埼玉縣為例過一座橋就到東京的距離房價幾乎是東京的1/2。
東京人購屋預算價格帶「3000萬日圓以上未滿4000萬日圓」佔38.5%。想住在東京23區內的民眾佔了8成。主要原因是「住的習慣」和「交通方便」。
==================================
(粗估投報率) x 0.9(消費稅+租賃管理費) x 0.9(修繕) - 3% (管理費+持有不動產稅費) = 實際投報率 - 利率 = 槓桿投報率
8% x 0.9 x 0.9 -3% = 3.48% - 3% = 0.48%
扣除成本後，真正賺進荷包的利潤，每年也不過賺9～12萬元，耗費心力購買一間不動產，一年只賺9萬元，真的划算？因此，很多大型投資客一次買下十間，對租金才「有感」。
如果業主持有房地產時間超過10年，其轉讓所得稅稅率就進—步降到10％，住民稅率則降為4％。如果出售的房屋是自己的住宅，無論業主擁有的時間是否已經超過5年，其利潤在3000萬日元以內的部分就可以不用繳納所得稅，超過部分才按照規定的稅率來稽征，規定的稅率是階梯式稅率，例如3000--6000萬日元征30%,6000--9000萬日元征40%逐步遞增。『自用住宅優惠』如果業主在出售了舊房之後的一年內又重新購買住房的，購房之後還可以退稅。業主購買的房地產經過5年之後出售，但發生了虧損的，在滿足了一定條件之後，其盈虧部分都可在規定的年限內同其他項目的房地產買賣合計繳納所得稅，其他項目房地產獲得的利潤可以用來折抵虧損額。
==================================
由於到海外買賣不動產手續繁複，在交易安全考量下，必須親自簽約、用印、合約公證，若再加上來回機票成本，期初的交易成本比國內高，因此，首先要建立置產是賺長線增值的正確心態。其實，到國外買屋，因為人生地不熟，地段仍是不敗的法則，因此，對於打出高租金報酬率個案，也要注意是否位於好地段。
當然，廣告打出的高租金報酬都未扣除成本，舉例來說，買一間300萬元的日本套房，每年租金收入18～24萬元，但須支付的成本也不少，包括第一次買賣交易成本，房屋順利出租後，每年要繳納物業管理費、房屋修繕費、持有稅費（房屋稅、地價稅等）；此外，外國人在海外的收入，也需在當地繳納個人所得稅。若粗略估算在海外持有一間不動產的成本，每年大約2%，扣除成本後，真正賺進荷包的利潤，每年也不過賺9～12萬元，耗費心力購買一間不動產，一年只賺9萬元，真的划算？因此，很多大型投資客一次買下十間，對租金才「有感」。
由於國外政策變動，國內難以掌握，這是投資風險之一。過去幾年，亞洲國家陸續祭出抑制政策，比如說，大馬政府提高資本利得稅（類似台灣奢侈稅）的稅率，早期大馬的稅率只有3～5%，這兩年房價快速上升，兩年內出售者，稅率上調至15%，二至五年則降至10%。至於日本的不動產資本利得稅已行之多年，目前以五年為分界。五年內買賣不動產，資本利得稅率為30%，持有五年以上則降一半，為15%；若是賠錢，就不需繳納。這些說明不管大馬或日本政府都不歡迎短線炒做，因此投資海外不動產不只是賺租金，還要有長線賺增值的心態，而且這筆資金一定得是閒錢。
全站熱搜
留言列表
