Michael Blog

環保署首度動用不動產鑑價機制，裁決中壢市過嶺加油站因漏油造成汙染，應賠償附近十九戶居民「房地市價貶損」三百卅六萬元，成為國內首例；環保署表示，未來民眾將可循類似途徑，要求汙染者負起房地貶值的賠償責任。環保署裁決書指出，參考高等法院對凶宅價值減損的判例，因事故造成的房地跌價，並不會在房屋回復原狀後恢復；即使加油站已清理汙染，仍須賠償房地貶值。
環保署公害糾紛裁決委員會主委林福來說，過去汙染判賠，多是賠償漁業、農作物、菜園、花卉等損失，「第一次（賠償房地貶值）有這樣的要求」；未來若有類似公害糾紛，也會朝此方向處理。
過嶺加油站長許銘松說，附近社區四十三戶居民，只有十九戶質疑地下水源遭汙染、房地產價格滑落，但房屋在汙染期間沒有買賣，「哪來的房地產價格滑落」，不服環保署的公害裁決，收到環保署公文後將提出訴願。加油站生意依舊，業者質疑汙染戶沒有買賣房屋哪來房價滑落損失，要提出訴願。

根據FOMC 12月12日最新提出的預估數據，多數(13位)與會成員預期2015年將會是貨幣政策開始由鬆轉緊的時點，失業率預測區間將由2014年的6.8-7.3%降至6.0-6.6%。根據亞特蘭大聯準銀行(FED)官網所提供的「就業計算機」，如果美國失業率要在25個月後(2014年12月)降至6.5%(FOMC最新設定的QE終止觀察目標)的話、假設平均月度人口成長率跟2012年11月相同(均為0.077%)，那麼即便是每個月新增就業人口僅有2,977人(相當於過去兩年月增人數的2%)，只要勞動參與率(LPR)自11月的63.6%降至61.6%(例如：人們因某種因素選擇放棄尋找工作)，失業率照樣可以輕鬆地自2012年11月的7.7%大跌至6.5%。屆時，柏南克(如果他獲得提名留任的話)可以說：美國勞動市場已經恢復健康、可以出院了。
LPR在25個月內掉了2個百分點，這樣的假設會不會太誇張？不會的！2009年6月的LPR是65.7%，較2012年11月的63.6%高出2.1個百分點。好吧，假設柏南克非常悲天憫人、堅持LPR必須回升到歐巴馬剛就任時的水準(2009年1月的65.7%)，那麼在其他變數不變的假設前提下，每個月新增就業人口需達到359,535人，遠遠高於2011-12年的月平均值(約15萬人)。這項目標達到的難度有多高？2008-09年金融風暴迄今美國只有5個月單月的新增就業人數曾高於25萬人！
過去50年的經驗顯示美國10年期公債殖利率與65歲以上老年人的勞動參與率呈現高度的反向關聯。1990-2020年美國55歲以上族群的LPR預估將呈現逐步上揚。相反地，44歲以下族群則是呈現逐年遞減。許多人認為嬰兒潮世代陸續屆退是美國LPR持續下滑的主因，但實際數據可能與大眾的既定想法完全相反。截至2012年6月為止美國16-24歲LPR至少創1950年代以來新低，而55歲以上族群則至少創1970年代以來新高。就性別而言，男性LPR至少創1950年代以來新低。

中國政府在2008年金融危機爆發後，實施「四萬億」刺激計劃，其中70%的財源由地方政府和企業承擔。為此，中央對地方政府的財政限制始開明顯放寬，催生了隱性債務的累積。且為了延續經濟刺激計畫，2009年地方政府大量開工項目，當年債務暴增60%以上，然而預算收入增長卻不到20%。同時，地方政府為因應刺激計畫，自2008年以來大量開設「地方融資平台」，把各種項目放在一起，以組合方式從銀行獲得貸款。並且為了提高這些平台的借貸信用，地方政府往往把地方財政收入作為未來償貸的擔保。
分稅制度改革是另一個造成地方財政惡化的根本原因，自分稅制改革以後，中央和地方呈現出財權上移、但事權下移的情況，一方面加強了中央政府的財力，而同時也削弱了地方政府的財力，加上轉移支付制度的不完善，直接影響了地方政府的財力。如公路建設支出原本是由中央的用車輛購置稅支應，但從2011年起大部分轉成由地方支付，這些財政支付移轉的轉變，令地方政府承擔大量的公共事務支出，並感慨「既要馬兒跑，又要馬兒不吃草」的地方財力不足問題。在城市建設、醫療和教育方面加大開支的壓力下，使得一些地方政府只好透過融資平台等隱性赤字方式解決用錢問題。
另外，制度的不健全亦導致地方政府決策的透明度和問題責任歸屬不明，不僅民眾無法輕易獲得其負債資訊，多數地方人士也未必能獲得相關的審計報告，缺乏制衡、監督的機制讓地方政府擁有許多可操縱的空間與可能性。對地方政府官員而言，「誰借的越多，誰在任期內的政績就越大」，這種扭曲的機制與負債觀念也讓地方政府官員存在強烈的借債動力。

建商挑戰央行房市管制措施，紛紛推出自備款「無息貸款」專案，提供兩成無息貸款，讓民眾購買管制區內的「第二屋」也能貸到八成房貸。但是銀行業者提醒民眾，建商標榜的「零利率」貸款，「手續費」卻高得嚇人，換算成年利率在16%左右，是一般房貸利率的7倍以上，民眾下手時應謹慎評估。
依央行現行特定地區房市管制措施規定，凡購買管制區內房屋的第2筆貸款，最高貸款成數為6成。但近來有建商在台北市西區和南區及新北市淡水地區推案時，紛紛打出由建商提供1至2成自備款、無息貸款專案，好讓購屋者只要籌措2成的自備款，即可輕鬆購屋。有些民眾信以為真，認為這2成的自備款完全不需負擔利息；簽約後才發現，須多繳一期的金額做為手續費，折算費率超過16%。
銀行業者指出，部分建商所推出1至2成、年限最長2年的自備款「無息貸款」專案，表面上看起來是「零利率」，但是建商都會要求購屋者必須負擔貸款「手續費」。以房屋總價1,200萬元計算，建商提供1成自備款「零利率貸款」，即120萬元，購屋者分12期、每期10萬元分期付款；但建商會加收1期手續費，即購屋者第13個月還要再繳10萬元的「手續費」。建商加收的1期手續費，若換算成銀行貸款年息，利率高達16.67%；以目前銀行房貸利率約2.3%左右計算，建商所收取的手續費，換算成年息是房貸利率的7倍以上。

美國麻省理工學院畢業的台大教授郭瑞祥，曾任矽谷工程師，年薪數百萬元；在人生最高峰時，卻歷經肝癌折磨、妻子過世，因而反思生命，在台大開「管理與人生」課程，要告訴台大學生，人生不是現在看到的樣子，切勿自滿。

美國樓市的歷次復蘇﹐幾乎清一色地是由家庭、個人自住需求的上升帶動的。這一次的復蘇則不太一樣。據業內經理人和分析師說﹐引領這次復蘇的是包括華爾街一些大鱷在內的投資者。考慮到人們認為倒賣者、投機者放大了上個10年的房地產泡沫﹐投資者扮演的角色引人注目。
 
傑夫•平塔爾(Jeff Pintar)一天之內就在南加州五個縣買下了12套止贖房。買完就後悔了。他後悔的是2012年前沒有買更多的房子。“形勢的變化比任何人預料的都快。”平塔爾四年前開始在南加州買房﹐現在擁有或管理的房產達1,700套。他將這些房屋用於出租﹐月租金在1,000美元到3,800美元之間。他說﹐在奧蘭治縣(Orange County)﹐差不多每一套掛牌價不到40萬美元的房子“都被機構投資者的資金買下”。
 

台北國稅局指出，近期業者以土地容積移轉方式炒房，藉由買賣道路用地、古蹟名義炒作，導致容積移轉價格攀升，也助長房價向上，形成居住正義漏洞。部分業者先低價購買冷門古蹟或公共設施保留地，捐贈給政府後，取得可移轉容積，再將容積移轉到熱門地段使用，拉抬交易價格。雖然容積移轉不是實際土地、房屋等不動產買賣，但仍屬「權利」交易，必須課徵財產交易所得稅。
為抑止這類手法，台北國稅局日前啟動選案查核，查獲A君於2005年與某祭祀公業B君，簽訂祭祀公業的「古蹟土地容積移轉買賣契約書」，並以2.1億元取得該土地容積權益；A君2008年將該土地容積以2.4億餘元出售給甲建設公司，經國稅局查核計算後，A君短漏報2008年度財產交易所得2,300多萬元，補稅加罰1,400萬餘元。
依「古蹟土地容積移轉實施辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定，民眾若依規定取得土地容積權益，該容積權益移轉視同「權利移轉」，必須課徵所得稅。除了土地所有權人可免繳納所得稅，其餘非土地所有權人買賣土地容積若有所得，應申報財產交易所得，併計個人綜合所得稅，仲介也要據實申報佣金所得。

謝莉剛結婚時﹐住在猶他州的小鎮赫爾普(Helper)。她有時會遇到吉姆和他的家人﹐她曾經與他們關係很親密。謝莉知道她的丈夫容易吃醋﹐脾氣暴躁﹐因此努力避免提到前男友﹐如果非得提不可﹐也盡可能地少提。她知道﹐丈夫懷疑她對舊情人還有感覺。
後來﹐謝莉知道吉姆的母親病重﹐想見見她。謝莉去了醫院﹐吉姆的母親臨終前向她提出一個請求：謝莉能否與吉姆談談﹐鼓勵他賣掉家族企業（一家酒吧﹐當時在猶他州被稱為俱樂部）﹐尋求更安定的生活？吉姆的母親相信吉姆仍愛著這位前女友﹐並且會聽她的勸告。
謝莉決定盡力幫忙﹐但她知道她不能告訴丈夫。她決定在吉姆姐姐的家裡與吉姆見面﹐並帶上了自己蹣跚學步的兒子﹐以確保前男友不會誤會。她在那兒待了20分鐘﹐然後就回家了。40年來她都沒有告訴丈夫這次見面。謝莉說：“這讓我寢食難安。但我知道我做的是對的。”
如果你認為這種逃避聽起來很像說謊﹐那麼你對了。但有一些其他的詞可以用來形容夫妻和情侶之間說的這種看似無害的說謊。夫妻經常錯誤地認為毫無保留總是最好的。但他說﹐當把握好分寸時﹐即使逃避也可能是一個“有效的策略”。想想看﹐如果你的伴侶告訴你下面這些話﹐你會作何感想：

在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。
舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金12,000元來講，一年下來房租支出也有14.4萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為12萬元，遠遠超過標準扣除額的76,000元，假設最後所得淨額適用最低5%的級距，這樣便可以產生(120,000－76,000)x 5%=2,200元的節稅效果。
依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是，如果前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。

傳統上習慣以負債比做為衡量：  負債比 = 負債 / 總資產 * 100%
並不是所有的負債都是不好的，其實有許多是沒有利息壓力的好債。這聽起來有點不可思議，但在真實的商業環境下卻是稀鬆平常的事。什麼樣的負債是幾乎不用利息的好債呢？以下兩大類可算是利息很少、或免利息的好債：1. 應付票據與帳款當公司向供應商買貨時，基於金額龐大或作帳的考量，往往賒欠過一段時間在付清。向供應商買貨賒欠的錢，在會計上叫做應付帳款，記錄在資產負債表的流動負債中。當公司在規模比上游供應商還要強勢時，就越可以和供應商討價還價，給供應商的錢就可以拖的越久，應付帳款金額自然就會拉高。最棒的是，這些拖欠的應付帳款還不用付利息。因此流動負債中應付帳款高並非不好，反而是顯示公司對於上游有一定的議價能力。