買方應繳稅費
應繳稅費 稅率 備註 稅費試算
契　　稅 買賣：當年房屋評定現值x6% 　 GO
房  屋  稅 1、 住家用：房屋現值×1.2%
2、 非住家非營業用：房屋現值2%
3、營業用：房屋現值×3%		 以實際交屋日按天數比例分攤。
地  價  稅 1、一般稅率：千分之十至千分之五十五（累進稅率）。
2、自用住宅稅率：千分之二。		 以實際交屋日按天數比例分攤。
印  花  稅 典賣、讓受及分割不動產契據按金額1/1000計貼。
登記規費 1、土地以當年度申報地價總額千分之一計收。
2、建物以當年度評定現值千分之 一計收。
3、書狀費用每張80元。
過戶登記地
政士代辦費		 每件10000至12000元（簽約費買賣雙方各1000元）
設定登記地
政士代辦費		 1、每一順位抵押權3000至5000元。
2、謄本每張20元。
火　　險
地  震  險		 每年投保一次，依保險公司估算為準。
徵信查詢費 依各銀行收費規定。
其他費用 水、電費、瓦斯費及管理費等以實際交屋日（依各收費單據）按天數比例分攤。



賣方應繳稅費
應繳稅費 稅率 備註 稅費試算
  土　地

增  值  稅		 1. 一般用地稅率20%、30%、40%。

2. 自用住宅用地稅率10%。		 土 地增值稅減半徵收自91年2月1日生效，實施3年至94年1月31日屆滿後，經立法修正調降一般土地增值稅稅率為20%、30%、40%，且對於長期持有 超過20年以上的土地給予減徵優惠，自用住宅用地稅率 則維持為10%，並自94年2月1日起生效實施。 GO
地  價  稅 1. 一般稅率：千分之十至千分之五十五（累進稅率）。

2. 自用住宅稅率：千分之二。		 1. 地價稅納稅義務基準日 ( 8 月31日) 當天土地登記簿上所記載的土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。欠繳之地價稅房屋稅未繳清前不得移轉。

2. 以實際交屋日按天數比例分攤。
房  屋  稅 1.  住家用：房屋現值×1.2%
2.  非住家非營業用：房屋現值2%
3. 營業用：房屋現值×3% 		1. 欠繳之房屋稅未繳清前不得移轉。

2. 以實際交屋日按天數比例分攤。
財產交易所得稅 1. 房屋評定現值×當地財產交易所得課稅標準率。

2. 列舉抵扣。		 出售房屋所得應併入個人之年度綜合所得總額內，於次年申報所得稅。
工程受益費 欠繳之工程受益費未繳清前不得移轉。
塗銷登記費 1. 賣方無設定他項權利則免。

2. 每一順位抵押權塗銷費用1500至2000元。
其他費用 水、電費、瓦斯費及管理費等以實際交屋日（依各收費單據）按天數比例分攤。

自用住宅用地重購退稅
適用要件 申請期限 相關規定 退稅試算
1. 土地出售後二年內重購或先購買土地二年內再出售土地。

2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額。

3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人。

4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。

5. 都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分。

6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為。

7. 新購的土地必須要經核准按自用住宅用地課徵地價稅。
　		 1. 先賣後買者於重購後申請。

2. 先買後賣者於出售後申請。		 1. 重購退稅列卡管制，重購土地五年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。

2. 只要不違反上述限制，重購退稅沒有次數限制。

3. 出售時沒有申請優惠稅率課徵的自用住宅用地，也可申請重購退稅。

4. 同時出售多處自用住宅用地，只要符合要件，可申請重購退稅。		 GO
例：
甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。

比較：
比較項目    重購退稅    一生一次          一生一屋
申請次數        不限             一次              不限
稅率         10%~40%          10%                10%
面積限制       不限            都市：300㎡  都市：150㎡
無出租營業    出售前1年  出售前1年      出售前五年內
持有年限        無                無                   出售前持有6年以上
戶籍登記    戶籍登記須   戶籍登記         戶籍連續滿6年
其他限制    5年內自住       無                   適用一生一次後無其他自宅

法拍應繳稅費
應繳稅費 稅率 備註 稅費試算
契　　稅 1. 房屋評定現值x6%
2. 房屋拍定價		 左列二項可擇一從低申報契稅 GO
房  屋  稅 1. 住家用:房屋現值×1.2%

2. 非住非營:房屋現值×2%

3. 營業用:房屋現值×3%		 1. 拍定人自取得法院發給權利移轉證書之日起應負擔繳納房屋稅。

2. 拍定人可申請就取得所有權之日起分算房屋稅單（每月以十五日當起徵點取得日為十五日（含）當月不計徵，超過十五日後以整月計算）。
地  價  稅 1. 一般稅率千分之十至千分之五十五（累進稅率）。
2. 自用住宅稅率：千分之二。		 1. 拍定人於八月三十一日（含當日）前取得移轉證書，須繳該年度稅費。

2. 拍定人於八月三十一日後取得移轉證書，不須繳該年度稅費。
土地增值稅 1. 自拍定價金中扣抵，拍定人不必繳納。
2. 拍定價額不足扣繳土地增值稅時, 則由拍定人代為補齊差額，始能發給移轉證書。
工程受益費 若有欠繳拍定人（得標人）須代為繳清，始得辦理移轉登記。
印  花  稅 典賣、讓受及分割不動產契據按金額1/1000計貼。
登記規費 1. 土地以當年度申報地價總額千分之一計收。
2. 建物以當年度評定現值千分之 一計收。
3. 書狀費用每張80元。
過戶登記地
政士代辦費		 每件8000至10000元
設定登記地
政士代辦費		 1. 每一順位抵押權3000至5000元。
2. 書狀費用每張80元。
3. 謄本每張20元。
火　　險
地  震  險		 依保險公司估算為準。
徵信查詢費 依各銀行收費規定。
其他費用 水、電費、瓦斯費及管理費等。

  繼承 v.s. 贈與 不動產贈與不動產會發生的稅捐有土地增值稅、契稅及贈與稅，通常一般所採分年贈與的方僅可達到節省贈與稅的效果，但就土地增值稅而言，並無節稅實益。如係以繼承的方式由下一代繼承不動產，為免重複課稅，是以稅法規定僅需繳納遺產稅即可，並無另行應課徵土地增值稅、贈與稅及契稅的問題。

計算遺產稅，不動產是以土地公告現值及房屋現值為準，並非以市價計算，因此如果購置的不動產是市價高但現值低,就遺產稅而言，可發揮很大得節稅空間(尤其是店面)。另外，如果不動產是以繼承的方式移轉給繼承人,繼承人不必繳納土地增值稅及契稅，而且以前持有得土地漲價部份可以全數刪除，繼承人在繼承當年度出售不動產，不比繳納任何土地增值稅。

增值稅持有年限起算日期之計算：
  1. 因繼承而取得者，為繼承發生之日。
  2. 因一般合意移轉及形成判決以外之判決而取得者，為完成移轉登記之日。
  稅法規定夫妻之間死亡前二年內的贈與免稅

遺產及贈與稅法第 15 條第 1 項規定：「被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：

( 一 ) 被繼承人之配偶。

( 二 ) 被繼承人依民法第 1138 條及第 1140 條規定之各順序繼承人。

( 三 ) 前款各順序繼承人之配偶。

公共設施保留地節稅
都市計畫法第 50 條之 1 ：「公共設施保留地 ...... 因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者， 免徵遺產稅或贈與稅。」

遺 產及贈與稅法施行細則第44條條文修正前公共設施保留地之抵繳價值係按公告現值計算，遠高於該等土地之市價，致生藉低價買進此類土地抵繳高額稅款之投機 現象，成為有心人士規避遺產稅及贈與稅工具。為兼顧土地被劃設為公共設施保留地者之權益及國家財政收入，遺產及贈與稅法施行細則第44條修正條文，明定公 共設施保留地得抵繳稅額，以該公共設施保留地之價值占全部遺產總額或受贈財產總額比例計算之應納稅額為限。計算方式如下：

「公共設施保留地得抵繳遺產稅或贈與稅之限額＝依遺產及贈與稅法計算之應納遺產稅額或贈與稅額×（申請抵繳之公共設施保留地財產價值÷全部遺產總額或受贈財產總額）

農業用地節稅
農業用地贈與給民法第1138條所定繼承人（即直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母），始能免徵贈與稅按 照新修正土地稅法第 39 條之 2 第 1 項規定「 作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要這筆農地一定要作農業使用，買的當時，有作農業使用，所以稅是暫時不 課徵，但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第 2 項又規定「前項不課徵土地增值稅土地之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使 用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。」

個人買賣節稅
財政部在95年發布解釋令，並給予近1年寬限期，自97年1月1日起，個人銷售房屋，如有符合下列要件之一者，屬於以營利為目的的法人，要依法登記為營業人，課徵營業稅，要件為：

一、設有固定營業場所（除有形場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。

因考量稽徵機關查核人力，因此，首先調查「每年度銷售房屋達到一定戶數以上者」，實務上的做法則是，國稅局先調查1年內買賣6戶以上的案件。

由於營業人出售房子是以「實價」課稅，個人是以房屋評定現值計算，所以當國稅局查到這660人之後改課營所稅，比原本課徵的個人綜合所得稅有利。營業人的盈餘再分配給個人股東之後，又可以對個人股東課稅。

出租節稅
依財政部公告的標準，直接扣除租賃收入43%的必要費用，以全年實收租金乘以57%做為應申報金額。或是採取另一種方式將因租賃而發生的合理、必要的損耗與費用，如房屋折舊、修繕支出等逐項提出證明，作為列舉扣除之用。

財政部台北市國稅局官員表示，針對轄區內主要街道、一人多屋等有非自住的房屋，或評定現值高的檢舉漏報租賃所得案及非營業人自有房屋其租金訂定明顯偏低，進行例行性調查作業，或對具有查核價值者進行實地訪查，以了解非自住房屋使用情形及相關課稅資料。官員呼籲，受訪業者或承租戶配合調查，並詳實填報租金、實際使用面積等相關資料。

低價法拍屋 增值稅跑不掉 (土地標價<公告現值)

依照土地稅法規定，一般法拍土地係以公告現值與拍定價格較低者來核算土地增值稅。舉例來說，張先生標到一棟法拍屋，土地標價非常低，換算每平方公尺只有1萬元，而當期該筆土地公告現值每平方公尺為2萬元，則該次法拍土地增值稅會用1萬元來計課。如果張先生想在同年度轉賣該法拍屋，那麼他就必須負擔從 1萬元漲到2萬元之土地增值稅。

稅務局進一步說明，一般人都以為同年度之土地移轉，因為公告現值沒有調整，不會被課到土地增值稅，但是像這種低價買進法拍屋的情形，雖因取得成本較公告現值低，就算同年度移轉，也會被課徵土地增值稅，如果想藉轉售法拍屋賺錢，應把稅負因素考慮清楚。法拍屋 可選擇較低價格申報契稅財政部表示，拍賣取得的房屋，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書日起，即為該屋的房屋稅納稅義務人，辦理契稅申報時，可以選擇較低的價格申報課稅，以節省契稅負擔。

都更

個人遷讓非自有房屋、土地所取得的補償費收入，以減除成本及必要費用後的餘額為所得額，若無法提出成本費用憑證供查核者，應以補償費收入的50%為所得額，申報繳納綜合所得稅。

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    arsham6377 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

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