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北地方法院今 (17)日拍出 1筆位於華山
1期都市更新地區內的 3樓公寓，建物門牌為中正區忠孝東路二段 39巷 2弄 16號
3樓，位市區黃金地段，公寓盪金，吸引了眾多建商、投資客及華山都更特區的民眾競相投標，最後總共吸引了 45封標單，以總價
3088萬元拍出，換算每坪建物價格為 71.8萬元，每坪土地價格為 222萬，約為底價 1.6倍。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，本次拍出的忠孝東路老公寓，建物面積約 43坪，土地持份相當高，地坪為 13.9坪，法拍底價 1810萬，每坪建物底價僅 42.1萬，使用分區為商三特(原屬商二、住三使用，平均容積率約 478%)。
本 案以 3088萬拍出，為底價 1.6倍，每坪建物價格 71.8萬雖高於目前公寓市價，但換算每坪土地價格約222萬，容積單價約 46.5萬，若以目前中正區的土地行情來看，仍在合理價範圍，而且位於華山 1期更新地區裡，容積獎勵相當高，故都更後將來土地價值將更倍增，目前附近新推案價每坪已突破 80萬，以長期投資角度來看，這棟公寓的投資報酬率及未來增值性仍相當高，而且鄰近捷運善導寺站、忠孝國小、成功高中、台大法學院、台北商業學院、台大醫 院、華山公園，交通便利，學區鄰立，商圈資源豐富，生活機能極佳。
==============================================
一級都更區 (華山特區)
土地價格 = 售價/ 地坪 = 3088 / 13.9 = 222 萬
容積單價 = 售價 / 未來最大容積坪數 = 3088 / ( 13.9 x 4.78 ) = 46.5 萬 / 容積坪
考慮合建比率 4 : 6 以及容積獎勵 1.8 (Max 2)
改建後價格 = 3088 / ( 13.9 x 4.632 x 1.8 x 0.6 ) = 43.1 萬 /坪
但考量不確定因素 (SF=0.7) 43.1 / 0.7 =61.57 萬 /坪
一般都更區 (南京東路路段商業區)
土地價格 = 售價/ 地坪 = 1300 / 8.77 = 148 萬
容積單價 = 售價 / 未來最大容積坪數 = 1300 / ( 8.77 x 3.6 ) = 41.1 萬 / 容積坪
考慮合建比率 4 : 6 、容積獎勵 1.8 (Max 2) 以及 1F獎勵 1.3
改建後價格 = 1300 / ( 8.77 x 3.6 x 1.8 x 0.6 x 1.3 ) = 29.3 萬 /坪
但考量不確定因素 (SF=0.5) 29.3 / 0.5 = 58.65 萬 /坪
一般都更區 (復興北路商二)
土地價格 = 售價/ 地坪 = 1900 / 10.21 = 186 萬
容積單價 = 售價 / 未來最大容積坪數 = 1900 / ( 10.21 x 6.0 ) = 31.0 萬 / 容積坪
考慮合建比率 4 : 6 、容積獎勵 1.8 (Max 2)
改建後價格 = 1900 / ( 10.21 x 6.0 x 1.8 x 0.6 ) = 28.7 萬 /坪
但考量不確定因素 (SF=0.5) 28.7 / 0.5 = 57.43 萬 /坪
============ 台北市 容積率 定義 ===============
所謂建蔽率，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60％，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。
而容積率呢？就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為十層樓（即50﹪×10＝500﹪）。
再看兩率綜合解析 但事實上，兩率的因素皆須考慮進去，兩者綜合之後就變成：基地面積200平方公尺，該區建蔽率50％，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500％，則至少需蓋十層樓。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，本次拍出的忠孝東路老公寓，建物面積約 43坪，土地持份相當高，地坪為 13.9坪，法拍底價 1810萬，每坪建物底價僅 42.1萬，使用分區為商三特(原屬商二、住三使用，平均容積率約 478%)。
本 案以 3088萬拍出，為底價 1.6倍，每坪建物價格 71.8萬雖高於目前公寓市價，但換算每坪土地價格約222萬，容積單價約 46.5萬，若以目前中正區的土地行情來看，仍在合理價範圍，而且位於華山 1期更新地區裡，容積獎勵相當高，故都更後將來土地價值將更倍增，目前附近新推案價每坪已突破 80萬，以長期投資角度來看，這棟公寓的投資報酬率及未來增值性仍相當高，而且鄰近捷運善導寺站、忠孝國小、成功高中、台大法學院、台北商業學院、台大醫 院、華山公園，交通便利，學區鄰立，商圈資源豐富，生活機能極佳。
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一級都更區 (華山特區)
土地價格 = 售價/ 地坪 = 3088 / 13.9 = 222 萬
容積單價 = 售價 / 未來最大容積坪數 = 3088 / ( 13.9 x 4.78 ) = 46.5 萬 / 容積坪
考慮合建比率 4 : 6 以及容積獎勵 1.8 (Max 2)
改建後價格 = 3088 / ( 13.9 x 4.632 x 1.8 x 0.6 ) = 43.1 萬 /坪
但考量不確定因素 (SF=0.7) 43.1 / 0.7 =61.57 萬 /坪
一般都更區 (南京東路路段商業區)
土地價格 = 售價/ 地坪 = 1300 / 8.77 = 148 萬
容積單價 = 售價 / 未來最大容積坪數 = 1300 / ( 8.77 x 3.6 ) = 41.1 萬 / 容積坪
考慮合建比率 4 : 6 、容積獎勵 1.8 (Max 2) 以及 1F獎勵 1.3
改建後價格 = 1300 / ( 8.77 x 3.6 x 1.8 x 0.6 x 1.3 ) = 29.3 萬 /坪
但考量不確定因素 (SF=0.5) 29.3 / 0.5 = 58.65 萬 /坪
一般都更區 (復興北路商二)
土地價格 = 售價/ 地坪 = 1900 / 10.21 = 186 萬
容積單價 = 售價 / 未來最大容積坪數 = 1900 / ( 10.21 x 6.0 ) = 31.0 萬 / 容積坪
考慮合建比率 4 : 6 、容積獎勵 1.8 (Max 2)
改建後價格 = 1900 / ( 10.21 x 6.0 x 1.8 x 0.6 ) = 28.7 萬 /坪
但考量不確定因素 (SF=0.5) 28.7 / 0.5 = 57.43 萬 /坪
============ 台北市 容積率 定義 ===============
所謂建蔽率，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60％，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。
而容積率呢？就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為十層樓（即50﹪×10＝500﹪）。
再看兩率綜合解析 但事實上，兩率的因素皆須考慮進去，兩者綜合之後就變成：基地面積200平方公尺，該區建蔽率50％，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500％，則至少需蓋十層樓。
| 項目 | 住3 | 住3-1 | 住3-2 | 商1 | 商2 | 商3 | 商4 |
| 容積率 | 225 | 300 | 400 | 360 | 630 | 560 | 800 |
| 建蔽率 | 45 | 45 | 45 | 55 | 65 | 65 | 75 |
| 高度比 | 1.5 | 1.5 | 1.5 | 2 | 2 | 2 | 2 |
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住三 => 商三特 ?? Too good to be true.
原本「住三」變為「商三特」，依照 土地公告現值的增值差異情形，一律要回饋其中的15％~35％，落實漲價歸公的精神，這項作法歷經不景氣的洗禮，回饋金的平均降幅達到50％。
都發局說，住變商的容積率將有條件放寬，基地面積必須達2000平方公 尺以上，容積率才能由225％拉高到560％，在此規模以下仍維持原來225％。
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